인천 수용예정 토지, 부담부증여 대신 가족간 매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

인천의 토지 지분을 가족이 나눠 보유하고 있던 A 고객님은 공익사업으로 토지 일부가 수용될 예정이라 그 전에 지분을 딸과 사위에게 정리하고 싶어 했습니다. 토지에는 담보대출과 임대보증금이 섞여 있어 채무를 함께 넘기는 방법을 검토하게 되었습니다.

검토한 방법

담율은 같은 감정평가액을 기준으로 부담부증여와 가족간 저가매매(세법상 허용 한도 안에서 할인된 가격으로 매매) 두 방식의 세금을 각각 계산해 비교했습니다. 이전에 딸에게 현금을 증여한 내역이 있어 10년 내 합산과세도 함께 반영했습니다.

담율의 제안

가족간 저가매매는 시가의 30%(또는 3억원) 이내로 할인해도 증여세 추가 과세 없이 인정되며, 채무 전액을 증여로 보지 않고 실제 매매대금만큼만 과세되어 전체적으로 세금이 줄어듭니다. 다만 매매대금 중 채무를 제외한 거래필요금액을 실제로 자녀가 치러야 하므로, 자금 출처와 이체 내역을 명확히 준비하도록 안내했습니다. 수용 보상이 예정된 토지인 점을 고려해 수용 전에 지분 정리를 마치는 일정도 함께 조율했습니다.

결과

부담부증여를 선택할 경우 예상되는 약 1억 4,360만원과 가족간 저가매매를 선택한 약 6,720만원의 차이, 약 7,630만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 상속세및증여세법 제47조(증여세 과세가액, 10년 내 합산)
• 소득세법 제101조(부당행위계산의 부인)

채무가 섞인 토지나 건물을 가족에게 넘길 계획이라면, 부담부증여와 가족간 매매를 함께 비교해보시길 권합니다.