서울 다세대주택, 순수증여 대신 부담부증여로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 서울의 다세대주택 한 채를 아들에게 증여하려 했습니다. 이 집은 15년 넘게 보유한 1세대1주택으로, 세입자의 전세보증금이 설정돼 있는 상태였습니다. 처음에는 순수증여로 신고하려 했지만, 담율은 전세보증금을 채무로 함께 넘기는 부담부증여도 같이 계산해보자고 제안했습니다.

검토한 방법

순수증여는 집 전체 가액에 증여세가 매겨지지만, 부담부증여는 전세보증금만큼은 양도로 보아 양도소득세가 과세되고 나머지만 증여세가 매겨집니다. 이 집이 1세대1주택 비과세 요건을 충족해 양도소득세 부분이 0원으로 계산된 점이 핵심이었습니다.

담율의 제안

상증세법 제47조는 수증자가 인수한 채무액을 증여세 과세가액에서 빼도록 하고, 소득세법 제88조는 그 채무액만큼을 증여자가 양도한 것으로 봅니다. 이 경우 증여자인 어머니에게는 그 채무액만큼 양도소득세가 과세되지만, 1세대1주택 비과세 요건(2년 이상 보유)을 충족하므로 양도소득세가 0원이 됐습니다. 결과적으로 증여세만 전세보증금을 뺀 나머지 가액에 대해서만 과세돼, 순수증여보다 훨씬 적은 세금으로 같은 집을 넘길 수 있었습니다. 평가액은 감정평가 대신 기준시가를 적용할 수 있는지도 함께 확인했습니다.

결과

순수증여(감정평가) 대비 부담부증여(기준시가)를 선택하면 약 5,400만원을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상증세법 제47조(증여세 과세가액) - 부담부증여 시 인수 채무액 차감
• 소득세법 제88조(정의) - 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무액은 양도로 봄
• 소득세법 제89조 - 1세대1주택 비과세
• 상증세법 제53조 - 증여재산공제(기타친족 1천만원)

전세보증금이 있는 주택을 가족에게 증여할 계획이 있다면 부담부증여로 세금을 줄일 수 있는지 먼저 확인해보시길 권합니다.