서울 다세대·생활주택 가족간 교환, 평가방법 선택으로 세금 7천7백만원 절감

상담 배경

어머니가 보유한 서울 소재 다세대주택과 아들이 보유한 도시형 생활주택을 서로 맞바꾸고 싶다는 상담이 들어왔습니다. 두 집 모두 2년 이상 보유·거주 요건을 채워가고 있었고, 교환을 하면 두 사람이 각각 다른 지역에서 생활하기 편해지는 상황이었습니다. 문제는 두 주택의 시가 차이가 평가방법에 따라 크게 벌어진다는 점이었습니다.

검토한 방법

담율은 같은 교환 거래를 전제로 감정평가, 기준시가, 두 물건 가치가 비슷하게 평가되는 방식 세 가지로 세액을 비교했습니다.

교환은 두 물건의 시가 차액이 저가양수 배제 기준(시가 30%, 3억원)을 넘으면 그 초과분에 증여세가 붙는 구조입니다. 감정평가로 가치 차이를 크게 산정하면 증여세와, 단기 보유로 인한 중과(최대 70%) 양도세까지 겹쳐 세액이 가장 커졌습니다. 반면 두 물건의 평가액 차이를 안전 범위 안으로 좁히자 증여세가 전혀 발생하지 않았습니다.

담율의 제안

담율은 두 물건에 대해 유사매매사례가액과 감정평가를 모두 확인한 뒤, 차액이 상증세법상 저가양수 배제 기준 안에 들어오는 평가조합을 찾아 교환계약을 설계하도록 제안했습니다. 다만 한쪽 물건은 보유기간이 2년 미만이라 양도세 단기 중과(70%)가 적용될 수 있어, 교환 시점을 보유기간 2년 이후로 늦추는 방안도 함께 안내했습니다.

결과

가장 세액이 높았던 감정평가 기준안(8,625만원)과 가장 낮았던 근접가치 평가안(924만원)의 차이는 약 7,700만원이었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수·고가양도에 따른 이익의 증여)
• 상속세및증여세법 시행령 제26조(시가 30%, 3억원 기준)
• 소득세법 제104조(양도소득세 세율, 단기보유 중과)
• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)

가족 간에 집을 맞바꾸는 교환거래를 계획 중이라면, 평가방법 선택과 보유기간 타이밍에 따라 세금이 크게 갈릴 수 있으니 상담받아보시길 권합니다.