경기 아파트, 기준시가+1천만원 매매로 세금을 최소화한 사례

상담 배경

A 고객님은 경기도의 아파트 한 채를 보유하고 있었는데, 전세보증금이 아파트 취득가액과 비슷한 수준으로 걸려 있어 자녀에게 넘길 때 어떤 방법이 가장 세금이 적을지 고민했습니다. 이 아파트는 최근 거래 사례(유사매매사례가)가 확인되지 않아 실제 공인 감정평가를 받지 않는 한 시가가 명확하지 않은 상태였습니다.

검토한 방법

부담부증여, 시가로 보고 매매, 저가매매 등 여러 방법을 비교했습니다.

해당 아파트는 공인된 감정평가를 받은 적이 없어 상증세법상 시가가 불분명한 경우에 해당했습니다. 이 경우 보충적 평가방법인 기준시가를 매매가격의 기준으로 삼을 수 있는데, 기준시가보다 1천만원 정도 높은 가격으로 매매가를 정하면 저가양수 문제도 피하면서 세금도 가장 적게 나왔습니다.

담율의 제안

담율은 먼저 평가기간 내 유사매매사례가 없고 실제 감정평가도 받지 않았다는 점을 확인해, 기준시가를 시가로 활용할 수 있는 상황임을 검토했습니다. 이후 매매가격을 기준시가보다 조금 높게 설정해 세무상 안전마진을 확보하도록 제안했고, 실제 매매대금 지급과 등기 이전까지 순서대로 안내했습니다.

결과

예상 감정평가 기준 부담부증여 대신 기준시가 기반의 가족간 매매를 선택해 예상세액 기준 약 1,370만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제60조, 제61조(시가 및 보충적 평가방법)
• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 지방세법 제10조(취득세 과세표준)

유사매매사례나 감정평가가 없는 부동산을 가족간에 넘기실 때는, 기준시가를 기준으로 안전한 매매가격을 설계하는 것이 효과적일 수 있습니다.