경기 아파트, 부담부증여 대신 가족간 저가매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

경기도의 아파트를 보유한 A 고객님은 해당 아파트를 아들 부부에게 넘겨주고 싶어 상담을 요청했습니다. 아파트에는 전세보증금과 담보대출 등 채무가 걸려 있었고, 1세대 1주택 비과세 요건은 충족하는 상황이었습니다. 처음에는 전세보증금을 채무로 끼워 넘기는 부담부증여를 고려했지만, 증여재산가액이 커 증여세 부담이 상당할 것으로 예상됐습니다.

검토한 방법

담율은 부담부증여와 가족간 저가매매 두 가지 구조를 동시에 시뮬레이션했습니다. 특히 시가를 유사매매사례가액으로 볼지 감정평가액으로 볼지에 따라 증여재산가액이 크게 달라지는 점, 그리고 지분을 어떻게 나누느냐에 따라 저가양수 한도(시가 30%, 3억원 중 작은 금액)를 최대한 활용할 수 있는 점을 함께 검토했습니다.

담율의 제안

감정평가를 받아 시가를 낮게 확정하고, 시가와 매매가의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이내가 되도록 매매하면 상증세법 제35조에 따라 증여세 없이 소유권을 넘길 수 있습니다. 양도자인 아버지는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있어 양도세 부담도 크지 않았습니다. 부담부증여는 증여재산가액 자체가 전체 시가로 잡혀 증여세가 크게 나오는 반면, 저가매매는 매매가격을 시가보다 낮춰도 증여세가 발생하지 않는 구조라 훨씬 유리했습니다. 다만 거래대금이 실제로 오가야 하고, 자금조달 출처가 확인되어야 한다는 점을 안내했습니다.

결과

가장 세액이 높았던 부담부증여(유사매매사례가액 기준, 약 3억 5,962만원) 대비 가족간 저가매매(단독명의, 감정평가 기준, 약 1억 640만원)로 약 2억 5,320만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제89조(1세대 1주택 비과세)
• 소득세법 제101조(부당행위계산의 부인)
• 지방세법(증여·유상 취득세 과세표준 및 세율)

자녀에게 부동산을 넘기는 방법을 고민 중이시라면, 부담부증여와 가족간 매매를 함께 비교해보는 것을 권합니다.