강원 농어촌주택, 현금증여 대신 가족간 저가매매로 세금 절감

상담 배경

서울에서 아파트를 보유한 아버지와, 강원도에 작은 농어촌주택을 보유한 아들 내외가 있었습니다. 아버지는 서울 아파트를 1세대 1주택 비과세로 정리하고 싶어했는데, 아들이 지방 주택을 보유한 채로 거주자 요건을 유지하다 보니 세대 구성과 주택 수 판단이 까다로웠습니다. 농어촌주택을 자녀에게 넘기는 방법을 두고 가족 간 상담이 시작됐습니다.

검토한 방법

담율은 농어촌주택 한 채를 자녀 내외에게 넘기는 세 가지 방법의 예상세액을 비교했습니다.

단순 증여는 증여재산가액 전체에 세율이 적용되어 가장 세금이 많았습니다. 부담부증여는 채무(보증금 등)를 승계시켜 증여가액을 줄이지만 그만큼 양도세가 새로 발생했습니다. 저가매매는 시가의 30%(3억원 한도) 범위 안에서 가격을 깎아 거래하면 증여세가 전혀 생기지 않고, 소액의 양도세·취득세만 부담하는 구조였습니다.

담율의 제안

담율은 유사매매사례가액과 감정평가액을 모두 조회해 저가양수 배제 기준을 정확히 계산하고, 그 범위 안에서 실제 대금이 오가는 매매계약을 맺도록 안내했습니다. 자녀가 실제로 거래대금을 마련해 계좌로 지급해야 하며, 거래 이후 보유기간·장기보유특별공제도 함께 점검했습니다. 또한 서울 아파트 양도분은 조특법상 농어촌주택 특례와 1세대1주택 비과세 요건을 함께 검토해 비과세를 지켰습니다.

결과

가장 세액이 높았던 증여안(6,790만원)과 가장 낮았던 저가매매안(3,515만원)의 차이는 약 3,270만원이었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 상속세및증여세법 시행령 제26조(시가 30%, 3억원 기준)
• 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택 등에 대한 양도소득세 과세특례)
• 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)

지방 주택과 도심 주택을 함께 보유하고 있어 세대 구성이나 비과세 판단이 애매하다면, 처분 전에 미리 시뮬레이션을 받아보시길 권합니다.