경기 다가구주택, 저가매매 시가평가 방법으로 취득세를 줄인 사례

상담 배경

경기도의 다가구주택을 가족 3명이 지분으로 나눠 보유하고 있던 A 고객님은 그중 본인 지분을 자매인 B 고객님에게 넘기기로 했습니다. 두 분 모두 일시적 2주택 비과세 요건에 해당해 양도소득세는 크게 문제되지 않았지만, 매매가격의 기준이 되는 시가를 어떻게 잡느냐에 따라 취득세가 달라지는 상황이었습니다.

검토한 방법

담율은 매도인이 보유한 예상 감정평가액을 기준으로 저가매매하는 경우와, 기준시가를 시가로 보아 저가매매하는 경우의 취득세를 각각 계산했습니다. 두 경우 모두 저가양수 한도(시가의 30% 또는 3억원) 이내로 설계해 추가 증여세가 발생하지 않도록 했습니다.

담율의 제안

취득세의 과세표준은 실제 거래가격(매매가격)을 기준으로 하는데, 그 매매가격을 정할 때 기준이 되는 '시가'를 감정평가액으로 보느냐 기준시가로 보느냐에 따라 전체 매매가격 자체가 달라집니다. 이 건은 감정평가를 별도로 받지 않았고 적용 가능한 유사매매사례도 없어, 법이 정한 보충적 평가방법인 기준시가를 시가로 보아 매매가격을 정하는 것이 더 낮고 적법했습니다. 다만 매매대금은 실제로 지급되어야 하고, 자금 출처가 명확해야 부당행위계산 부인을 피할 수 있습니다.

결과

감정평가를 기준으로 했을 때 예상되는 취득세 약 1,740만원과 기준시가를 기준으로 한 약 1,040만원의 차이, 약 700만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 상속세및증여세법 제61조(부동산 등의 평가)
• 지방세법 제10조(취득세 과세표준)

가족 간에 지분을 저가로 사고팔 계획이 있다면, 시가 평가 기준부터 함께 확인해보시길 권합니다.