경기 다가구주택, 부담부증여 대신 가족간 매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

경기도의 다가구주택을 모자가 지분으로 나눠 보유하고 있던 A 고객님은 세입자 보증금이 많이 걸려 있는 이 건물을 자녀들에게 넘기고 싶어 했습니다. 처음에는 부담부증여를 떠올렸지만, 조정지역 다주택자 중과세율이 적용되는 상황이라 증여 취득세 부담이 상당했습니다.

검토한 방법

담율은 같은 평가액(보충적평가액 기준)을 전제로 부담부증여와 가족간 매매(자녀가 실제 대금을 치르는 매매)를 나란히 계산했습니다. 가족간 매매는 세법상 정한 할인 한도(시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액) 안에서는 추가 증여세가 발생하지 않습니다.

담율의 제안

부담부증여는 증여 부분에 대해 조정지역 다주택자 중과 취득세율이 적용되는 반면, 자녀가 실제 자금을 마련해 치르는 가족간 매매는 유상거래 취득세율이 적용되어 부담이 훨씬 낮습니다. 다만 매매대금이 실제로 오가야 하고 자금 출처가 명확해야 하며, 시가 대비 할인 폭이 법정 한도를 넘지 않아야 부당행위계산 부인 없이 인정됩니다. 담율은 자녀의 자금조달계획과 실제 이체내역을 함께 준비하도록 안내했습니다.

결과

부담부증여를 선택할 경우 예상되는 약 1억 8,620만원과 가족간 매매를 선택한 약 2,700만원의 차이, 약 1억 5,920만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제101조(부당행위계산의 부인)
• 지방세법 제11조·제13조의2(취득세율, 조정대상지역 다주택자 중과)

보증금이 많은 임대주택을 자녀에게 넘길 계획이라면, 부담부증여 외에 가족간 매매도 함께 비교해보시길 권합니다.