서울 아파트, 단순증여 대신 가족간 저가매매로 세금을 대폭 줄인 사례

상담 배경

A 고객님의 자녀는 미국과 영국에서 유학하며 일부 소득을 올리고 있었고, 아버지인 A 고객님은 서울의 아파트를 1세대1주택으로 10년 넘게 보유·거주하고 있었습니다. 자녀가 귀국을 준비하면서 이 아파트 지분 절반을 넘겨받고 싶어했는데, 감정평가액이 15억원을 넘는 고가 주택이라 단순증여 시 증여세 부담이 상당했습니다.

검토한 방법

단순증여와 가족간 저가매매, 두 가지 방법의 예상세액을 비교했습니다.

저가매매를 선택하면 아버지에게는 시가 기준 양도세가 부과되지만 1세대1주택 비과세와 10년 이상 보유·거주에 따른 장기보유특별공제가 적용되어 실제 부담이 크게 줄었습니다. 할인폭은 상증세법상 저가양수 인정 범위(시가 30%, 3억원 중 작은 금액) 안으로 설계해 자녀에게 추가 증여세가 발생하지 않도록 했습니다.

담율의 제안

담율은 자녀의 해외 근로소득, 장학금, 국내 사업소득 등 수년간의 소득 자료와 과거 증여세 신고 내역을 모두 정리해 매매대금의 자금출처를 명확히 소명할 수 있도록 준비했습니다. 실제로 세무서의 매수자금 소명 요청에도 이 자료를 바탕으로 대응했습니다.

결과

단순증여 대신 가족간 저가매매를 선택해 예상세액 기준 약 4억 1,360만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제101조 및 시행령 제167조(부당행위계산 부인)
• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세), 제95조(장기보유특별공제)

해외에 거주하거나 소득이 분산되어 있는 자녀에게 부동산을 넘기실 계획이라면, 자금출처 소명까지 함께 준비하는 것이 중요합니다.