경기 아파트 2채 양도, 장기임대주택 특례로 양도세 2억5천만원 절감

상담 배경

경기도에서 두 채의 아파트를 보유하던 부부가 한 채는 실거주, 다른 한 채는 분양권으로 받은 신규 아파트로 이주하면서 기존 거주 아파트를 처분하려 했습니다. 이 부부는 별도로 경기 아파트를 장기임대주택으로 등록해 운영해 온 상태였고, 등록 당시 요건과 자동말소 시점에 따라 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.

검토한 방법

담율은 임대주택 특례를 고려하지 않고 단순히 다주택자로 양도세를 계산한 경우와, 특례 요건을 충족해 비과세를 적용한 경우를 비교했습니다.

장기임대주택을 보유하고 있다는 사실만으로 곧바로 다주택자가 되는 것이 아니라, 소득세법 시행령상 요건(임대주택 등록, 의무임대기간 준수, 자동말소 또는 1/2 이상 경과 후 자진말소)을 충족하면 실거주 중인 다른 주택을 양도할 때 그 임대주택을 주택 수에서 제외하고 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

담율의 제안

담율은 주택임대사업자 등록일과 임대차계약서, 사업자등록일을 모두 확인해 자동말소 요건 충족 여부를 검증했습니다. 이를 통해 거주 중인 아파트 양도분에 1세대 1주택 비과세(고가주택 기준 초과분은 과세)와 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용해 신고하도록 안내했습니다. 다만 임대차계약서상 임대차 기간과 임대료 증액 제한(5% 이내) 준수 여부를 꼼꼼히 확인해야 특례가 유지된다는 점을 강조했습니다.

결과

특례를 적용하지 않았을 경우(2억7천4백만원)와 적용한 경우(2,183만원)의 차이는 약 2억 5,270만원이었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 시행령 제155조 제20항(장기임대주택 보유 시 거주주택 비과세 특례)
• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세, 고가주택 기준)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제)

장기임대주택을 운영 중이면서 다른 주택을 양도할 계획이라면, 특례 요건 충족 여부를 반드시 사전에 점검받아보시길 권합니다.