경기 고가 아파트, 독립 생계 요건을 갖춘 세대 판정으로 1세대1주택 비과세를 받은 사례

상담 배경

경기도에 고가 아파트를 보유한 A 고객님은 아들인 A 고객님과 각각 집을 한 채씩 가지고 있었습니다. 그런데 두 분이 같은 세대로 주민등록이 묶여 있어 세법상으로는 한 세대가 2주택을 보유한 것으로 판정되어, 아파트를 팔 때 1세대1주택 비과세를 받지 못하는 상황이었습니다. 매도 예정 가격이 20억원을 넘는 고가 주택이라 비과세 여부에 따른 세금 차이가 매우 컸습니다.

검토한 방법

담율은 실제로 독립된 생활을 하고 있는 두 분의 세대를 주민등록상으로도 분리할 수 있는지 검토했습니다. 세대분리 요건(별도 소득, 별도 거주 등)을 충족하면 각자 1주택자로 비과세를 적용받을 수 있습니다.

담율의 제안

소득세법상 1세대1주택 비과세는 '세대' 단위로 주택 수를 판정하기 때문에, 실질적으로 독립된 생계를 유지하고 있다면 세대를 분리해 각자 1주택자 지위를 인정받을 수 있습니다. 다만 단순히 서류상 분리만으로는 인정되지 않으므로, 실제 거주지와 생활비 조달 내역 등 세대 독립의 실질을 갖춰야 한다고 안내했습니다.

결과

세대를 유지한 채 매각할 경우 양도세 약 5억 3,700만원이 예상되었으나, 세대분리 요건을 갖춘 뒤 매각하면 비과세가 적용되어 약 6,050만원으로 줄어, 약 4억 7,660만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

주소만 옮기는 형식적인 세대분리는 인정되지 않습니다. 실제로 생계를 따로 하고 있는지가 판단 기준이므로, 이 사례도 독립 생계 요건을 먼저 확인한 뒤 진행했습니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득)
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택 특례)

가족이 집을 여러 채 보유하고 있어 비과세를 받지 못하는 상황이라면, 세대분리로 해결할 수 있는지 먼저 상담받아보시길 권합니다.