경기 아파트, 동거봉양 비과세 특례로 양도세를 크게 줄인 사례

상담 배경

A님은 경기도의 아파트에서 오래 거주하고 있었는데, 고령의 부모님을 모시기 위해 경기 지역의 조합원입주권(재건축 예정 상가)을 추가로 취득하게 되면서 1세대 3주택 상태가 되었습니다. 경기 아파트를 팔아 그 자금으로 손자녀에게 현금을 지원하고 자녀부부의 전세보증금도 마련해주고 싶어했는데, 단순히 3주택자로 보면 양도세 비과세를 받을 수 없는 상황이었습니다.

검토한 방법

비과세 특례를 적용하지 않고 그냥 매각하는 경우와, 동거봉양 및 일시적 2주택 특례 요건을 확인해 비과세를 적용하는 경우를 비교했습니다.

동거봉양 합가로 2주택이 된 경우와 조합원입주권으로 인한 일시적 2주택 요건이 겹쳐 있어, 두 특례의 중첩 적용 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 핵심이었습니다.

담율의 제안

담율은 부모님과의 합가 시점, 각 주택의 보유·거주 기간, 조합원입주권의 취득 경위를 모두 서류로 확인한 뒤 동거봉양 비과세와 일시적 2주택 비과세가 중첩 적용될 수 있다는 유권해석(서면 질의회신)을 근거로 비과세를 적용했습니다. 이후 매각자금을 손자녀와 자녀부부에게 나누어줄 때도 증여재산공제와 혼인공제를 활용해 추가 세금을 최소화하도록 설계했습니다.

결과

비과세 특례를 적용받아 예상세액 기준 약 3억 5,800만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택 특례, 동거봉양 및 일시적 2주택)
• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제)
• 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)

부모님을 모시게 되어 일시적으로 주택 수가 늘어난 경우라면, 비과세 특례의 중첩 적용 가능성을 먼저 확인해보시길 권합니다.