서울 아파트, 단순증여 대신 가족간 저가매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

서울에 30년 넘게 보유한 아파트 한 채를 두고, A 고객님은 이 집을 자녀인 A 고객님 부부(아들·며느리)에게 넘겨주고 싶다는 상담을 해오셨습니다. 보유 및 거주 기간이 10년을 넘어 1세대 1주택 비과세 요건은 충족했지만, 시세가 감정평가 기준 45억원을 넘는 고가주택이어서 12억원을 초과하는 부분은 비과세 혜택을 받지 못하고 양도소득세가 발생하는 구조였습니다. 자녀 부부에게 집을 넘기는 방법으로는 그냥 증여하는 방법과, 시가보다 낮은 값에 파는 가족간 저가매매 방법 두 가지를 검토했습니다.

검토한 방법

두 가지 방법의 예상 총세액을 계산해보니 차이가 컸습니다.

담율의 제안

상속세및증여세법상 자녀가 부모로부터 시가보다 낮게 사는 경우, 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액 이내이면 그 차액은 증여로 보지 않습니다. 이 사례에서는 할인액을 이 기준 이내로 맞춰 저가양수에 대한 증여세를 0원으로 설계했습니다. 다만 부모(양도인) 입장에서는 소득세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용되어, 실제 받은 돈이 아니라 시가(감정평가액)를 기준으로 양도소득세를 계산해야 한다는 점이 핵심입니다. 그 결과 양도소득세 부담은 다소 늘지만, 자녀 세대의 증여세·취득세 부담이 크게 줄어 전체적으로는 훨씬 유리했습니다. 실제 진행 시에는 매매대금이 실제로 계좌를 통해 오가야 하고, 자금 출처(자녀의 소득·기존 자산·금융기관 대출 등)를 소명할 수 있어야 하며, 거래 전후 불필요한 가족간 계좌이체가 없어야 과세관청의 소명 요구에 대응할 수 있습니다.

결과

단순증여(약 16억 1,800만원)와 가족간 저가매매·지분 50:50(약 3억 8,900만원)을 비교하면 약 12억 2,880만원의 세금 차이가 발생했습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 상속세및증여세법 시행령 제26조(시가와 대가의 차액 기준)
• 소득세법 제101조(부당행위계산의 부인)
• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세), 제95조(장기보유특별공제)
• 지방세법 제11조(유상·무상 취득세율)

가족간에 고가주택을 넘기는 계획이 있으시다면, 증여와 매매 중 어느 쪽이 유리한지 미리 시뮬레이션해보시길 권합니다.