경기 임대주택, 부담부증여 대신 저가매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님의 배우자분은 경기도의 한 다세대주택 한 채를 포함해 여러 채의 민간임대주택을 보유하고 있었습니다. 이 중 한 채를 자녀인 A 고객님께 넘겨주고 싶어했는데, 해당 채는 민간임대주택으로 등록되어 있고 임대보증금 2억 5천만원이 걸려 있는 상태였습니다. 고객님은 이 보증금을 자녀가 그대로 승계하는 조건으로 넘기는 방법을 찾고 있었습니다.

검토한 방법

같은 조건(임대보증금 승계)에서 부담부증여와 가족간 저가매매 두 가지 방법의 예상세액을 비교했습니다.

부담부증여는 증여재산가액에서 채무를 뺀 부분에 증여세가 붙고, 채무승계분은 양도로 보아 양도세도 함께 냅니다. 반면 저가매매는 전체를 유상거래로 처리하면서 양도인이 보유한 다른 주택이 거주주택 비과세 요건을 충족해 양도차익 전체가 비과세로 처리됐고, 취득세도 무상취득세율보다 낮은 유상세율만 적용됐습니다.

담율의 제안

담율은 두 방법 모두 세법상 허용되는 적법한 방법임을 확인한 뒤, 거주주택 비과세 요건(민간임대주택법상 임대주택 외 거주주택 1채 보유)이 충족되는지부터 꼼꼼히 검토했습니다. 저가매매를 택할 경우에도 매매가격이 상증세법상 저가양수 인정 범위(시가의 70% 또는 시가-3억원 중 큰 금액) 안에 있어야 추가 증여세가 붙지 않는다는 점을 함께 안내드렸고, 실제 매매대금이 계좌로 오가야 한다는 점도 강조했습니다.

결과

부담부증여 대신 가족간 저가매매를 선택함으로써 예상세액 기준 약 5,110만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 상속세및증여세법 제47조(증여세 과세가액, 부담부증여 인수 채무 차감)
• 민간임대주택에 관한 특별법 및 소득세법상 거주주택 비과세 특례
• 지방세법 제11조(취득세 세율, 무상·유상 구분)

민간임대주택을 보유하면서 자녀에게 증여 또는 매매로 넘길 계획이 있으시다면, 방법별 세액을 미리 비교해보시길 권합니다.