서울 재건축 아파트, 가족간 저가매매 대신 부담부증여로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 서울 소재 재건축 아파트 두 채 중 한 채(전세보증금 약 4억 5천만원이 껴 있는 집)를 자녀에게 넘겨주려는 상담을 해오셨습니다. 해당 주택은 예상 감정평가액이 8억 5천만원 수준이었고, 고객님은 이 집 외에도 다른 주택을 보유하고 있어 1세대 2주택자로 양도소득세 비과세를 받을 수 없는 상황이었습니다. 담율은 전세보증금이 있다는 점을 활용해 부담부증여와 가족간 저가매매, 두 가지 적법한 방법의 예상세액을 비교해 드렸습니다.

검토한 방법

담율의 제안

부담부증여는 증여재산 중 전세보증금처럼 수증자가 인수하는 채무 부분을 양도로 보아 증여자에게 양도소득세를 과세하고, 나머지 순자산 부분만 증여세로 과세하는 구조입니다(상속세및증여세법 제47조, 소득세법 제88조 등). 보증금이 있는 이 사례에서는 증여재산가액 전체가 아니라 보증금을 뺀 순자산만 증여세 과세표준이 되어 증여세 부담이 줄고, 보증금 상당 양도차익만 양도세로 과세되어 전체 세액이 가족간 저가매매보다 낮게 나왔습니다. 반대로 저가매매는 저가양수 이익에 대한 증여세를 0원으로 설계할 수 있었지만, 소득세법상 부당행위계산 부인으로 전체 시가를 기준으로 양도소득세를 계산해야 해 양도세 부담이 더 컸습니다. 부담부증여를 진행할 때는 반드시 전세보증금 등 채무가 실제로 존재하고 수증자가 이를 실질적으로 인수·상환할 능력과 의사가 있어야 하며, 추후 임차인 퇴거 시 수증자 본인 자금으로 보증금을 반환해야 세무상 문제가 없습니다.

결과

가족간 저가매매(약 1억 6,090만원)와 부담부증여(약 1억 4,690만원)를 비교하면 약 1,400만원의 세금 차이가 발생했습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제47조(증여세 과세가액, 채무 인수)
• 소득세법 제88조(양도의 정의 중 부담부증여)
• 소득세법 제101조(부당행위계산의 부인)
• 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)
• 지방세법 제10조의2·제11조(무상·유상 취득세율)

전세보증금이 있는 주택을 자녀에게 물려주실 계획이 있다면, 부담부증여와 매매 중 어느 쪽이 유리한지 먼저 계산해 보시길 권합니다.