경기 다세대주택, 부담부증여 대신 가족간 저가매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 경기도 소재 다세대주택을 다세대 건물로 신축해 여러 호실을 임대하고 있었습니다. 그중 한 호실을 임대보증금을 안고 있는 상태로 자녀에게 넘기는 방법을 고민하고 있었습니다. 호실은 2000년에 토지를, 2018년에 건물을 취득한 뒤 임대주택으로 등록해 운영 중이었고, 임대보증금은 약 4억 4천만원이었습니다. 고객님은 단순히 부담부증여로 처리할 생각이었지만, 평가방법과 자녀의 거주 형태에 따라 세액 차이가 크게 날 수 있어 여러 방법을 함께 검토했습니다.

검토한 방법

같은 물건을 기준으로 부담부증여와 가족간 저가매매를 각각 평가방법별로 나누어 계산했습니다.

담율의 제안

감정평가를 받으면 시가가 높게 확정되어 증여세·취득세 과세표준이 커지므로, 유사매매사례가 없는 경우라면 기준시가에 따른 보충적평가방법을 쓰는 것이 적법하면서도 유리합니다. 또한 매매가를 시가의 70% 이상(상증세법상 저가양수 배제 한도인 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액 이내)으로 맞추면 증여세 없이 매매로 처리할 수 있고, 자녀가 별도 세대를 구성하면 취득세도 1세대1주택 수준으로 낮아집니다. 다만 매매대금이 실제로 오가야 하고, 자금 출처와 자녀의 상환 능력이 뒷받침되어야 합니다.

결과

가장 세액이 높은 부담부증여(감정평가 기준)와 가장 낮은 가족간 저가매매(세대분리) 방법을 비교하면 약 1억 3,040만원의 차이가 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)
• 지방세법(취득세율, 세대구분에 따른 적용)

비슷하게 임대 중인 주택을 가족에게 넘기는 것을 고민하고 계시다면, 평가방법과 세대 구성까지 함께 검토해보시길 권해드립니다.