경기 상가, 자녀가 증여세를 직접 내는 부담부증여로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 경기도의 상가 한 채를 자녀에게 부담부증여로 넘겨주려 했습니다. 상가에는 임대보증금이 있어 그 부분은 양도로, 나머지는 증여로 처리되는 구조였는데, 자녀가 아직 사회초년생이라 증여세를 낼 목돈이 부족한 상황이었습니다. 아버지가 증여세까지 대신 내줄 경우와 자녀가 직접 마련해 낼 경우를 함께 비교해 달라는 요청이 있었습니다.

검토한 방법

증여자가 수증자의 증여세를 대신 내주면 그 대납액 자체도 증여로 보아 증여재산가액에 다시 더해지기 때문에(이른바 '증여세의 증여'), 총세액이 눈에 띄게 올라갔습니다. 평가액을 감정평가로 볼지 기준시가로 볼지도 함께 비교했습니다.

담율의 제안

상증세법상 증여세는 원칙적으로 수증자가 부담하는 세금으로, 증여자가 이를 대신 내주면 그 금액도 추가 증여로 보아 과세가액에 가산됩니다(이른바 연쇄 증여). 자녀가 당장 목돈이 없더라도 임대보증금이나 담보대출을 활용해 본인이 직접 증여세를 내는 구조로 설계하면 대납에 따른 가산 효과를 피할 수 있습니다. 또한 평가액은 이 물건지에 유사매매사례나 감정평가 자료가 뚜렷하지 않아 기준시가 적용이 가능한지를 먼저 확인했습니다.

결과

증여세 대납(감정평가) 대비 자녀가 직접 증여세를 부담(기준시가)하는 방법을 선택하면 약 1억 1,530만원을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상증세법 제47조(증여세 과세가액) - 부담부증여 시 인수 채무액 차감
• 소득세법 제88조(정의) - 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무액은 양도로 봄
• 상증세법 제4조의2(증여세 납부의무) - 증여세 대납액의 증여재산가액 가산
• 상증세법 제60조·제61조 - 시가 및 보충적 평가방법(기준시가)

자녀에게 임대용 부동산을 물려줄 계획이 있다면 증여세를 누가, 어떤 재원으로 낼지부터 먼저 설계해보시길 권합니다.