서울 상가주택, 감정평가 대신 기준시가로 신고해 증여세를 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 서울의 한 상가주택(단독주택과 상가가 함께 있는 건물)을 1986~1993년경부터 보유해 온 고령의 소유자였습니다. 세입자들의 전세보증금과 임대보증금이 남아있는 상태에서 건물 지분 일부를 자녀에게 넘기는 부담부증여를 계획했는데, 건물 전체를 한꺼번에 평가하면 시가가 매우 높게 나올 수 있어 평가방법에 따른 세액 차이를 먼저 확인했습니다.

검토한 방법

같은 건물, 같은 지분(30%)을 기준으로 평가방법만 다르게 비교했습니다.

담율의 제안

상속세및증여세법은 증여 재산의 평가에서 시가(매매사례가액·감정가액 등)를 우선 적용하지만, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가 등을 이용한 보충적평가방법을 쓸 수 있도록 하고 있습니다. 이 건물처럼 유사매매사례나 공식 감정평가가 아직 확정되지 않은 상태라면, 기준시가를 기준으로 평가해 신고하는 것이 적법한 선택이 될 수 있습니다. 평가방법에 따라 증여재산가액뿐 아니라 양도소득세의 취득가액, 취득세 과세표준까지 함께 달라지므로 전체 세목을 같이 비교해야 합니다.

결과

같은 지분을 감정평가로 신고한 경우와 기준시가로 신고한 경우를 비교하면 약 1억 8,940만원의 세액 차이가 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료 및 유사매매사례 유무에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제60조(평가의 원칙), 제61조(부동산 등의 평가)
• 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)

상가주택처럼 평가방법이 여러가지인 부동산을 증여하실 계획이라면, 감정평가 전에 기준시가 기준 세액을 먼저 비교해보시길 권해드립니다.