서울 아파트, 부담부증여에 상생임대 특례를 더해 양도세를 줄인 사례

상담 배경

A님의 장모님은 서울의 아파트 한 채를 보유하고 있었는데, 전세보증금 10억 5천만원이 걸려 있는 상태에서 이 아파트를 자녀와 며느리에게 각각 절반씩 넘겨주고 싶어했습니다. 시가가 45억원에서 48억원 사이로 평가되는 고가 아파트라 증여세 부담이 매우 컸습니다.

검토한 방법

부담부증여를 기본 틀로 하되, 재산평가 방법(유사매매사례가 대 감정평가)과 상생임대차계약 특례 적용 여부에 따라 세액이 어떻게 달라지는지 비교했습니다.

감정평가를 받으면 증여재산가액 자체가 유사매매사례가보다 낮게 나왔고, 여기에 10년 이상 보유에 상생임대차계약(임대료 5% 이내 인상)까지 적용되어 채무승계분 양도세의 장기보유특별공제가 추가로 늘어났습니다.

담율의 제안

담율은 먼저 공인된 감정평가기관의 감정가액을 확보해 유사매매사례가보다 낮으면서도 세법상 인정되는 시가로 활용했습니다. 또한 기존 임차인과의 계약 갱신 내역을 검토해 상생임대차계약 요건(직전 계약 1년 6개월 이상 임대, 임대료 5% 이내 인상, 상생임대차계약 2년 이상 임대)을 충족하는지 확인한 뒤 특례를 적용했습니다.

결과

감정평가와 상생임대 특례를 함께 적용해 예상세액 기준 약 1억 8,250만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제47조(증여세 과세가액, 부담부증여 인수 채무 차감)
• 소득세법 제88조(양도의 정의, 채무승계분 양도 간주)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제), 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택 특례)
• 상속세및증여세법 제60조(평가의 원칙, 감정가액)

전세보증금이 있는 부동산을 자녀에게 넘기실 계획이라면, 평가방법과 임대차 특례를 함께 검토해보시길 권합니다.