경기 다세대주택, 평가방법 비교로 부담부증여 세금을 줄인 사례

상담 배경

A·B 고객님은 경기 지역의 소형 다세대주택을 보유하고 있었는데, 전세보증금이 끼어 있어 자녀에게 그대로 증여하기보다 보증금 채무를 함께 넘기는 부담부증여를 고려했습니다. 물건 가액이 크지 않아 감정평가를 받을지, 기준시가로 신고할지에 따라 증여재산가액 자체가 달라지는 점이 쟁점이었습니다.

검토한 방법

감정평가를 받으면 시가가 실제에 가깝게(약 1억5,000만원) 산정돼 증여재산가액과 채무승계분 양도차익이 모두 커집니다. 반면 소액 부동산은 감정평가 없이 기준시가(약 7,330만원)로 신고하는 것도 세법상 허용되며, 이 경우 증여재산공제와 기본공제 범위 안에 들어와 증여세·양도세가 모두 0원이 되고 취득세만 남았습니다.

담율의 제안

상속세및증여세법상 시가를 알 수 없거나 감정평가를 받지 않은 경우에는 기준시가를 보충적 평가방법으로 쓸 수 있습니다. 다만 일정 규모 이상 부동산은 감정평가를 받아야 안전한 경우도 있으므로, 물건의 종류와 가액 수준에 따라 기준시가 신고가 적절한지 사전에 검토해야 합니다. 부담부증여는 채무가 실제로 수증자에게 승계되고 수증자가 이를 상환할 능력이 있어야 인정됩니다.

결과

감정평가액 기준 대비 기준시가 기준을 선택하면 약 800만원의 세금을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제47조(부담부증여), 제60조·제61조(평가)
• 소득세법 제88조(양도의 정의, 채무승계분)
• 지방세법(무상·유상 취득세 과세표준)

임대보증금이 있는 부동산을 자녀에게 넘기실 계획이라면 평가방법부터 먼저 비교해 보시길 권합니다.