경기 다세대주택, 시가평가 방법에 따라 부담부증여 세금을 줄인 사례

상담 배경

경기도의 신축 다세대주택을 여러 채 보유한 A 고객님은 그중 두 호실을 세대를 분리해 살고 있는 아들 명의로 넘기는 것을 고민했습니다. 두 호실 모두 전세보증금이 설정된 임대 물건이었고, 아버지인 A님이 소유하고 있었습니다. 단순히 증여하면 보증금을 그대로 떠안아야 하는 아들의 부담이 크고, 반대로 매매로 넘기면 거래에 필요한 자금을 마련해야 했습니다. 담율은 임대보증금을 채무로 끼워 넘기는 부담부증여와 가족간 매매 두 방향을 모두 검토했습니다.

검토한 방법

관건은 증여재산가액의 기준이 되는 '시가'를 어떻게 잡느냐였습니다. 감정평가를 받아 높은 시가로 신고하는 방법과, 감정평가·유사매매사례가 없을 때 쓸 수 있는 보충적 평가방법(임대보증금 환산가액) 중 낮은 쪽을 적용하는 방법을 비교했습니다.

담율의 제안

상증세법상 증여재산은 원칙적으로 시가로 평가하지만, 감정평가나 최근 유사매매사례가 없는 경우에는 임대료 등을 기준으로 환산한 보충적 평가방법을 적용할 수 있습니다. 해당 물건은 감정평가를 따로 받지 않았고 기간 내 유사매매사례도 없었기 때문에, 보충적 평가방법으로 신고하는 것이 적법하면서도 유리했습니다. 다만 추후 국세청이 별도로 감정평가를 받아 과세할 가능성이 있으므로, 신고 전 보증금 내역과 임대차계약을 꼼꼼히 확인해야 한다고 안내했습니다.

결과

가장 세금이 많이 나온 부담부증여(감정평가 기준) 약 2억 3,900만원과 가장 적게 나온 부담부증여(보충적평가 기준) 약 3,700만원의 차이, 약 2억 150만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제60조(평가의 원칙)
• 상속세및증여세법 제61조(부동산 등의 평가)
• 상속세및증여세법 제47조(증여세 과세가액)
• 소득세법 제101조(부당행위계산의 부인)

임대 중인 부동산을 자녀에게 넘기는 방법을 고민하고 있다면, 시가 평가 방법부터 함께 점검해보시길 권합니다.