서울 아파트, 상생임대주택 특례로 양도세 비과세 받은 사례

상담 배경

서울에 아파트를 부부 공동명의로 보유한 A·B 고객님이 아파트 매도를 앞두고 상담을 요청했습니다. 2020년에 취득한 이 아파트는 1세대 1주택으로 비과세 요건 중 보유기간은 채웠지만, 조정대상지역 취득 주택이라 2년 거주요건을 직접 채우지는 못한 상태였습니다. 다만 해당 주택을 계속 임대 중이었고, 기존 임차인과 재계약을 앞두고 있었습니다.

검토한 방법

담율은 단순히 거주요건을 채우지 못한 채 양도하는 경우와, 상생임대주택 특례 요건(직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이내로 올려 2년 이상 임대)을 충족시켜 거주요건을 면제받는 경우를 비교했습니다.

담율의 제안

소득세법 시행령상 상생임대주택 특례는 직전 임대차계약 대비 임대료를 5% 이내로 올려 2년 이상 임대를 유지하면, 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건을 채운 것으로 봐줍니다. 고객님은 기존 임차인과의 재계약 시점에 임대료 증액을 5% 이내로 맞추고 2년 이상 임대를 유지하도록 계약서를 다시 점검했습니다. 요건 충족을 위해서는 계약서상 증액 비율과 임대 기간, 등록 여부를 정확히 맞추는 것이 중요하다고 안내했습니다.

결과

거주요건을 채우지 못한 경우(약 4,280만원) 대비 상생임대주택 특례를 적용받아 양도세 전액(약 4,280만원)을 절감했습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)
• 소득세법 제89조(1세대 1주택 비과세)
• 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)

임대 중인 주택을 비과세로 양도하고 싶은데 거주요건을 못 채우셨다면, 상생임대주택 특례 적용 가능 여부를 먼저 확인해보시길 권합니다.