서울 아파트, 상생임대차계약 특례로 2년 거주 없이 비과세를 받은 사례

상담 배경

A 고객님은 서울의 조정대상지역 내 아파트를 취득하면서 직접 거주하지 않고 전세를 준 상태로 보유하고 있었습니다. 1세대1주택 비과세를 받으려면 조정대상지역 취득 주택은 2년 이상 거주해야 하는데, 실제로는 거주하지 않고 세입자를 계속 들여온 상황이라 비과세를 받기 어려워 보였습니다.

검토한 방법

거주요건을 충족하지 못한 채 그냥 매각하는 경우와, 상생임대차계약 특례 요건을 확인해 적용하는 경우를 비교했습니다.

상생임대차계약 특례는 1년 6개월 이상 임대한 직전 임대차계약보다 임대료를 5% 이내로만 올린 계약(상생임대차계약)을 2026년 12월 31일까지 체결하고 2년 이상 임대하면, 실거주를 하지 않아도 거주요건을 충족한 것으로 봐주는 제도입니다. A 고객님의 임대차 이력을 확인한 결과 두 번째 세입자와의 계약이 이 요건에 해당했습니다.

담율의 제안

담율은 세입자들과의 계약 기간, 갱신 시점, 임대료 변동 내역을 모두 정리해 상생임대차계약 요건 충족 여부를 검토보고서로 작성했습니다. 특히 첫 번째 임대차계약은 '취득 전에 체결된 계약'이라 인정되지 않는다는 점, 두 번째 계약을 직전 임대차계약(1년 6개월 이상)으로 보고 그 뒤 5% 이내로 갱신한 계약을 2년 이상 유지해야 요건을 충족한다는 점을 짚어 실제 양도(잔금) 시점까지 임대를 유지하도록 안내했습니다.

결과

상생임대차계약 특례를 적용받아 예상세액 기준 약 1억 2,810만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 특례)
• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제)

조정대상지역 주택을 실거주 없이 전세로 운용 중이라면, 상생임대차계약 요건 충족 여부를 꼭 확인해보시길 권합니다.