경기 상가 부담부증여, 평가방법 선택으로 세금 1억9천만원 절감

상담 배경

경기도에서 상가 한 채를 20년 넘게 보유하며 임대보증금을 받고 있던 고객님이, 이 상가를 자녀에게 부담부증여하고 싶어 상담을 요청했습니다. 이전에 현금과 다른 부동산을 자녀에게 사전증여한 내역이 있어, 합산과세까지 고려한 세액 계산이 필요했습니다.

검토한 방법

담율은 상가를 전문 감정평가기관의 감정평가액으로 신고하는 경우와, 기준시가(보충적평가방법)로 신고하는 경우를 비교했습니다.

감정평가액(10억4천3백만원)이 기준시가(5억7천9백만원)보다 훨씬 높게 나와, 그대로 신고하면 사전증여재산까지 합산한 증여세 과세표준이 커져 세율 구간(40%)이 그대로 유지됐습니다. 기준시가로 신고하면 과세표준이 낮아져 증여세가 크게 줄었습니다.

담율의 제안

담율은 해당 상가가 감정평가를 반드시 받아야 하는 고가 부동산 기준에 해당하지 않고, 유사매매사례가액도 확인되지 않아 보충적평가방법인 기준시가를 시가로 볼 수 있다는 점을 확인했습니다. 다만 국세청이 추후 상속세및증여세법상 감정평가를 소급 의뢰해 가액을 재산정할 수 있는 상가·빌딩 등 고가 부동산 감정평가 사업 대상에 해당하는지도 함께 점검했습니다. 채무(보증금) 승계분에 대한 양도세는 15년 이상 보유로 장기보유특별공제가 적용되어 부담이 크지 않았습니다.

결과

감정평가액 기준 신고(3억4천2백만원)와 기준시가 기준 신고(1억4천5백만원)의 차이는 약 1억 9,710만원이었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제60조, 제61조(시가 및 보충적평가방법)
• 소득세법 제88조(부담부증여 시 채무액 양도 간주)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제)
• 상속세및증여세법 제47조(증여세 과세가액, 사전증여재산 합산)

보증금이 낀 상가·건물을 부담부증여할 계획이라면 평가방법에 따라 세액이 크게 갈리므로 미리 검토받아보시길 권합니다.