서울 다가구주택, 살아계실 때 팔아 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 서울의 한 다가구주택을 2006년부터 16년 넘게 거주하며 보유하고 있었습니다. 1세대 1주택자로 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 상황이었는데, 고령인 고객님이 생전에 직접 매각할지, 아니면 매각하지 않고 두었다가 상속이 발생한 뒤 자녀가 상속받아 매각할지를 놓고 고민하고 있었습니다.

검토한 방법

예상 매매가격 60억원을 기준으로 두 시나리오를 비교했습니다.

담율의 제안

본인이 생전에 1세대 1주택 비과세(고가주택 12억원 초과분만 과세, 장기보유특별공제 최대 80%)를 받아 매각하면 양도소득세 부담이 상대적으로 작고, 매각 후 남은 현금은 상속재산가액이 그대로 집계되어 상속세 계산도 단순해집니다. 반면 상속 후 자녀가 매각하면 상속 당시 평가액(시가)이 자녀의 취득가액이 되어 양도차익은 줄지만, 상속 자체의 평가액이 커서 상속세가 늘고 취득세도 별도로 발생합니다. 다만 이 비교는 매각 시점의 시세, 상속인 구성(세대생략 여부), 배우자 유무 등에 따라 달라지므로 개별 상황에 맞게 다시 계산해야 합니다.

결과

두 방법을 비교하면 약 1억 4,120만원의 세액 차이가 있었고, 생전에 매각하는 쪽이 더 유리했습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료 및 매각가에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세), 제95조(장기보유특별공제)
• 상속세및증여세법 제18조(기초공제), 제13조(상속세 과세가액)

고액의 부동산을 보유하고 계시고 상속과 양도 중 무엇이 유리할지 고민되신다면, 미리 비교 시뮬레이션을 받아보시길 권해드립니다.