서울 재건축 아파트, 부담부증여 대신 단계적 저가매매로 세금 20억 이상 절감

상담 배경

어머니와 아들이 함께 서울 재건축 추진 아파트와 경기권 다세대주택을 나누어 보유하고 있었습니다. 어머니 명의 아파트는 시세가 수십억원대로 올라 있었고, 아들이 실거주를 위해 이 아파트를 넘겨받고 싶어했습니다. 해당 아파트는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 구조를 신중히 설계해야 했고, 두 분 모두 1세대 1주택 비과세 요건(10년 이상 보유, 2년 이상 거주)을 충족하고 있어 양도소득세 비과세 혜택을 최대한 살리는 것이 관건이었습니다.

검토한 방법

담율은 같은 물건을 대상으로 부담부증여, 전체 지분 저가매매, 지분을 나눈 단계적 저가매매 세 가지 방법의 예상세액을 각각 시뮬레이션했습니다.

전체 지분을 한 번에 넘기면 시가와 양도가액이 커져 증여세·양도세 모두 커졌습니다. 반면 지분을 나누어 거래 규모를 상증세법상 저가양수 배제 기준(시가의 30%와 3억원 중 작은 금액) 안에 들어오도록 설계하면 증여세를 전혀 내지 않으면서 양도세·취득세만 부담하는 구조가 가능했습니다.

담율의 제안

담율은 감정평가기관의 평가액을 기준시가·유사매매사례가액과 비교해 가장 합리적인 시가를 확인하고, 그 시가의 30%(최대 3억원)를 넘지 않는 범위에서 거래가를 정하도록 제안했습니다. 이 경우 상증세법상 저가양수에 따른 증여세가 발생하지 않습니다. 다만 실제 대금이 계좌로 오가야 하고, 담보대출 승계나 보증금 반환 등 자금조달계획이 명확해야 조사 시 소명이 가능합니다. 또한 어머니 쪽 양도분에는 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제가 정확히 적용되는지 보유·거주기간을 확인했습니다.

결과

가장 세액이 높았던 부담부증여안(24억원)과 가장 낮았던 단계적 저가매매안(2.2억원)을 비교하면 약 21억 8,210만원의 차이가 났습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수·고가양도에 따른 이익의 증여)
• 상속세및증여세법 시행령 제26조(시가 30%, 3억원 기준)
• 소득세법 제101조(부당행위계산의 부인)
• 소득세법 제89조, 제95조(1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제)

재건축 대상 주택이나 고가 주택을 가족에게 넘길 계획이 있다면, 거래 구조와 평가방법에 따라 세액 차이가 매우 크게 날 수 있으니 미리 상담받아보시길 권합니다.