경기 빌라, 증여 시점과 평가방법 조정으로 부담부증여 세금을 줄인 사례

상담 배경

경기도의 빌라를 보유한 A 고객님이 성년인 두 자녀에게 해당 주택을 부담부증여하는 방안을 상담했습니다. 고객님은 다른 아파트도 함께 보유한 일시적 2주택자였고, 빌라에는 전세보증금이 걸려 있었습니다. 자녀들은 소득이 없는 대학생으로, 증여세와 취득세 부담을 최소화하는 것이 과제였습니다.

검토한 방법

담율은 시가를 예상 감정평가액으로 볼 때와 보충적평가방법(기준시가·유사매매사례)으로 볼 때를 비교하고, 자녀의 주택 보유 상태에 따라 달라지는 취득세 중과 여부까지 함께 시뮬레이션했습니다.

담율의 제안

감정평가를 받지 않고 상증세법상 보충적평가방법(기준시가)을 시가로 적용할 수 있는지, 그리고 증여재산공제(자녀 1인당 5천만원)를 최대한 활용할 수 있는 금액대로 증여재산가액을 맞출 수 있는지를 확인했습니다. 가장 중요한 변수는 취득세 중과였는데, 자녀가 증여받는 시점에 무주택 상태를 유지하도록 증여 순서와 시점을 조정하면 조정대상지역 주택 취득세 중과(최대 12.4%)를 피하고 일반세율을 적용받을 수 있었습니다.

결과

가장 세액이 높았던 보충적평가·취득세 중과 시나리오(약 1억 4,649만원) 대비 보충적평가·일반세율 시나리오(약 4,459만원)로 약 1억 190만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제53조(증여재산공제)
• 상속세 및 증여세법 제60조, 제61조(시가 및 보충적평가방법)
• 지방세법(조정대상지역 다주택 취득세 중과)

자녀에게 부담부증여를 계획 중이시라면, 평가방법과 자녀의 주택 보유 상태에 따라 세금이 크게 달라질 수 있으니 미리 상담받으시길 권합니다.