경기 아파트, 단순증여 대신 가족간 저가매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

경기도에 아파트 두 채를 보유한 A 고객님이 그중 한 채를 자녀에게 넘기고 싶어 상담했습니다. 해당 지역은 토지거래허가구역이자 조정대상지역으로 지정되어 있어, 취득세 중과와 양도세 중과 유예 시한 등을 함께 고려해야 하는 상황이었습니다. 아파트에는 임대보증금이 걸려 있었습니다.

검토한 방법

담율은 전체를 증여하는 단순증여, 보증금을 채무로 끼워 넘기는 부담부증여, 그리고 시가 할인 한도 내에서 매매하는 가족간 저가매매까지 세 가지 방법을 모두 시뮬레이션했습니다.

담율의 제안

전체를 증여하면 증여재산가액 전체에 증여세율(최고 30%)이 적용되어 세금이 가장 많이 나옵니다. 보증금을 채무로 넘기는 부담부증여는 증여세 부담을 줄이지만, 채무승계분에 대한 양도세가 함께 발생합니다. 가족간 저가매매는 시가 30%·3억원 한도 내에서 할인해 매매하면서 증여세를 없앴고, 취득가액을 입증하기 어려운 부분은 환산취득가액을 적용해 양도차익도 줄였습니다. 다만 저가매매는 실제 거래대금이 오가야 하므로 자녀의 자금출처를 미리 준비해야 합니다.

결과

가장 세액이 높았던 단순증여(유사매매사례가액 기준, 약 2억 8,000만원) 대비 가족간 저가매매(약 1억 1,016만원)로 약 1억 6,980만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제97조(환산취득가액)
• 지방세법(증여·유상 취득세 중과세율)

다주택 상태에서 자녀에게 주택을 넘기는 방법을 고민 중이시라면, 증여와 가족간 매매를 함께 비교해보시길 권합니다.