2026년 세법개정안, 종부세·주택 세제 무엇이 논의되나

정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했고, 그중 부동산 분야는 종합부동산세와 양도소득세를 실거주 중심으로 바꾸는 방향이 핵심으로 알려져 있습니다. 다만 이 내용은 정부안(국회 심의 중)일 뿐 아직 법이 아닙니다. 올해 12월에 고지되는 종부세는 현행법대로 계산되므로, 지금은 현행 구조를 정확히 알고 개정안은 국회 통과 후 반영하는 것이 안전합니다.

정부안: 발표된 방향만 짚어봅니다

발표 자료와 보도에 따르면 정부안에는 종부세 세율을 주택 수 기준에서 주택가액 중심으로 바꾸는 방안, 1세대 1주택자 기본공제를 실제 거주 여부에 따라 달리하는 방안, 고가 구간 세율을 조정하는 방안 등이 담겼습니다. 양도세에서는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 보유보다 거주기간 중심으로 개편하고 공제 한도를 두는 방안이 거론됩니다.

구체적인 공제금액, 세율, 시행 시기는 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다. 이 글에서는 수치를 단정하지 않고, 확정되면 별도 칼럼으로 정리하겠습니다. 개정안만 보고 서둘러 매도나 증여를 결정하면 확정안과 달라 오히려 손해를 볼 수 있습니다.

현행 종부세 구조부터 정확히

주택분 종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제(1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원)를 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 구합니다. 세율은 2주택 이하는 0.5%~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억원 초과 구간부터 높아져 최고 5%입니다. 현행 세율은 주택 수로 나뉘고 지역(조정대상지역 여부)에 따라 달라지지 않습니다. 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%의 단일세율입니다.

1세대 1주택자는 고령자 공제(만 60세부터 20~40%)와 장기보유 공제(5년부터 20~50%)를 합산해 최대 80%까지 세액에서 뺍니다. 재산세와 종부세를 합친 주택 총세액이 직전 연도의 150%를 넘으면 그 초과분은 과세하지 않는 세부담 상한도 있습니다(일부 법인 제외).

현행 양도세 장기보유특별공제

1세대 1주택(고가주택 포함) 양도 시 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상부터 연 4%씩 최대 40%, 거주기간 2년 이상부터 최대 40%로 합산 최대 80%입니다. 그 밖의 부동산은 3년 6%부터 15년 이상 30%까지입니다. 개정안이 확정되면 이 부분의 변화가 가장 클 것으로 예상되므로, 장기 보유 주택의 처분 시점은 확정안을 보고 판단하는 것이 좋습니다.

지금 할 일

9월 16일~30일 신청 기간이 지난 올해는 고지서 내용을 현행법 기준으로 점검하는 것이 우선입니다. 내년 이후 계획은 국회 통과 여부, 시행일, 경과 규정이 나온 뒤에 세대 전체 주택을 놓고 다시 계산해야 합니다.

근거 법령

• 종합부동산세법 제8조: 기본공제 12억원·9억원, 공정시장가액비율
• 종합부동산세법 제9조: 주택 수 기준 세율, 1세대 1주택 세액공제 80% 한도
• 종합부동산세법 제10조: 세부담 상한 150%
• 종합부동산세법 시행령 제2조의4: 공정시장가액비율 60%
• 소득세법 제95조 제2항: 장기보유특별공제율

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