조정대상지역 지정되면 달라지는 세금 총정리

조정대상지역 지정은 부동산 세금 거의 전부에 영향을 줍니다. 핵심은 세 가지입니다. 취득 당시 조정대상지역 주택은 양도세 비과세를 받으려면 2년 이상 거주해야 하고, 다주택자는 취득세와 양도세가 중과되며, 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 취득세가 12%까지 올라갑니다. 현재 지정 지역은 수시로 바뀌므로 거래 전에 국토교통부 공고로 확인해야 합니다.

지정과 해제는 국토교통부 공고로

주택법 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 시·군·구 또는 읍·면·동 단위로 지정하고, 지체 없이 공고합니다. 반기마다 지정 유지 여부를 다시 검토하므로 계약 시점마다 지정 상태가 다를 수 있습니다.

양도세: 비과세 거주요건과 다주택 중과

1세대 1주택 비과세는 원래 2년 보유가 요건이지만, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주까지 해야 합니다. 이후 지정이 해제돼도 취득 당시 기준이 적용됩니다. 다만 무주택 세대가 지정 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙되면 거주요건이 적용되지 않습니다.

다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더한 세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 조합원입주권·분양권도 주택 수에 포함해 판단합니다. 지방의 기준시가 3억원 이하 주택, 기준시가 1억원 이하 주택 등은 중과에서 빠집니다. 2년 이상 보유 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 중과를 배제하던 한시 규정은 기한이 지났고, 그 전에 계약·허가 신청을 한 경우의 경과 규정만 남아 있습니다(일부 지역은 늦어도 2026년 11월 9일까지 양도해야 함).

취득세: 2주택부터 중과

개인이 조정대상지역 주택을 사서 1세대 2주택이 되면 8%(일시적 2주택은 제외), 3주택 이상이 되면 12%입니다. 조정대상지역 밖에서는 3주택 8%, 4주택 이상 12%입니다. 지정고시일 이전에 매매계약을 맺고 계약금 지급이 증빙되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다.

증여 취득세: 3억원 이상이면 12%

조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여 등 무상취득으로 받으면 취득세율이 12%가 됩니다. 다만 1세대 1주택자가 가진 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우는 제외됩니다. 증여세와 별개로 계산되므로 부담이 큽니다.

종부세는 지역 구분이 없습니다

현행 종합부동산세 세율은 주택 수(2주택 이하, 3주택 이상)에 따라 나뉘고 조정대상지역 여부로 달라지지 않습니다.

근거 법령

• 주택법 제63조의2: 조정대상지역 지정·해제와 반기 재검토
• 소득세법 시행령 제154조: 취득 당시 조정대상지역 주택 2년 거주요건
• 소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항: 다주택 중과세율과 장기보유특별공제 배제
• 소득세법 시행령 제167조의10: 중과 배제 주택과 한시 배제 경과 규정
• 지방세법 제13조의2, 시행령 제28조의6: 다주택 취득세 중과, 3억원 이상 증여 취득세 중과와 예외
• 종합부동산세법 제9조: 주택 수 기준 세율

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