조정대상지역 주택, 상생임대주택 특례로 거주 없이도 비과세

조정대상지역 취득 주택은 거주요건이 추가됩니다

1세대 1주택 비과세는 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 뒤 양도하면 양도소득세를 면제받는 제도입니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유기간 2년 이상이고 그 기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 전세를 주고 거주하지 않은 채 보유만 했다면 원칙적으로 비과세를 받을 수 없습니다.

상생임대주택 특례로 거주요건을 면제받을 수 있습니다

거주하지 않았더라도 상생임대주택 특례를 활용하면 거주기간 제한을 받지 않을 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조의3). 요건은 세 가지입니다. 첫째, 주택 취득 후 맺은 직전 임대차계약에 견줘 임대보증금이나 임대료 인상률이 5퍼센트를 넘지 않는 상생임대차계약을 맺어야 합니다. 둘째, 직전 임대차계약의 임대 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 셋째, 상생임대차계약에 따른 임대 기간이 2년 이상이어야 합니다. 세 요건을 모두 갖추고 상생임대 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날(2026년 12월 31일 이전 종료분은 2027년 12월 31일)까지 양도하면 거주기간 제한 없이 비과세를 적용받을 수 있습니다.

상생임대차계약은 기한 안에 맺어야 합니다

상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시해야 특례 대상이 됩니다. 계약서 없이 묵시적으로 갱신된 경우처럼 증빙이 불분명하면 특례를 인정받기 어려울 수 있으므로, 직전 임대차계약과 상생임대차계약 모두 계약서를 남겨두는 것이 안전합니다. 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택법에서 정한 기준에 따라 인상률을 계산합니다. 요건을 갖추지 못하면 원칙으로 돌아가 거주기간 2년을 채워야 비과세를 받을 수 있으므로, 세입자와 재계약을 맺는 시점부터 조건을 챙겨두는 것이 중요합니다.

신고도 별도로 해야 합니다

특례를 적용받으려면 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택 특례적용신고서에 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 제출해야 합니다. 신고를 빠뜨리면 특례를 인정받지 못할 수 있으므로 양도 전에 서류를 미리 갖춰두는 것이 좋습니다.

근거 법령

• 소득세법 시행령 제154조 제1항: 조정대상지역 취득 주택의 2년 거주요건
• 소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택 특례 요건 및 적용기한(상생임대차계약 2026년 12월 31일까지 체결)

직전 임대차계약과 상생임대차계약이 요건을 충족하는지는 서류로 꼼꼼히 따져야 하니, 양도 계획이 있다면 세무회계 담율과 미리 상담해 보세요. 대표 세무사가 직접 검토합니다.