동거봉양 합가와 상속주택 비과세, 합친 날이 기준입니다

부모님과 합가한 뒤 상속받으면 특례가 사라질까요

원래 따로 살던 부모님께 물려받은 집과 내 집, 이렇게 2채를 갖게 되면 상속받은 집은 없는 것으로 보고 내 집을 팔 때 비과세를 적용하는 상속주택 특례가 있습니다. 이 특례는 상속이 시작될 때 부모님과 세대가 달랐던 경우를 전제로 합니다. 처음부터 같은 세대로 함께 살다가 집을 상속받으면 원칙적으로 그 집은 특례가 말하는 상속받은 주택으로 보지 않습니다.

다만 예외가 있습니다. 1주택을 가진 자녀가 1주택을 가진 부모님을 모시려고 세대를 합친 경우라면, 합치기 이전부터 부모님이 갖고 있던 집만 상속받은 주택으로 인정해 특례를 적용합니다.

예외 요건의 기준일은 세대를 합친 날입니다

이 예외를 적용받으려면 세대를 합친 날을 기준으로 몇 가지를 같이 봐야 합니다. 자녀 쪽은 그날 1주택을 보유하고 1세대를 구성하고 있어야 하고, 부모님 쪽은 직계존속(배우자의 직계존속 포함)으로서 그날 1주택을 보유하고 있어야 합니다. 나이는 두 분 중 한 분 또는 두 분 모두 합친 날 현재 60세 이상이어야 합니다. 나이 기준은 상속이 시작된 날이 아니라 세대를 합친 날 기준이라는 점이 자주 혼동되는 부분입니다. 합칠 때 두 분 모두 60세 미만이었다면, 돌아가실 때 나이가 60세를 넘었더라도 이 예외 요건에는 맞지 않습니다.

상속받은 집도 합치기 이전부터 부모님이 보유하던 집이어야 합니다. 합가 뒤에 부모님이 새로 산 집을 상속받으면 이 요건을 충족하지 못합니다. 내 쪽 집(일반주택)도 상속이 시작되기 2년 이내에 부모님께 증여받은 집이거나 상속 뒤에 새로 산 집이라면 특례를 적용받는 일반주택으로 인정되지 않습니다.

특례는 내 집을 팔 때만 적용됩니다

예외 요건을 모두 충족했다면, 내가 원래 갖고 있던 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이라면 12억원을 초과하는 부분에는 양도소득세가 과세됩니다.

주의할 점은 이 특례가 일반주택(내 집)을 먼저 팔 때만 적용된다는 것입니다. 상속받은 집을 먼저 팔면 이 특례를 쓸 수 없습니다. 반대로 처음부터 세대 분리 없이 계속 같이 살았다면 합가 요건 자체가 없어 원칙대로 2주택으로 처리됩니다.

분가했다가 다시 합쳤다면 사실관계를 먼저 챙기세요

부모님과 따로 살다 합치고, 또 나갔다가 다시 합치는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 실제로 다시 합친 날(재합가일)을 기준으로 요건을 다시 따져봐야 한다는 것이 실무상 쟁점이 되어 왔습니다. 같은 세대로 생계를 같이 했는지는 주민등록만으로 판단하지 않고 실제 거주 사정까지 확인해야 할 사항입니다.

합가와 분가가 여러 번 있었거나 공동으로 상속받은 경우라면 요건표만으로 결론이 나지 않는 경우가 많습니다. 세대를 합친 시점과 그 당시 각자 보유하던 주택 현황을 먼저 정리해 두는 것이 특례 적용 여부를 판단하는 출발점입니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조제1항제3호: 1세대 1주택 비과세와 고가주택(양도가액 12억원 초과) 기준
• 소득세법 시행령 제155조제2항: 상속주택 특례와 동거봉양 합가의 예외 요건(60세 이상, 1주택, 세대를 합친 날 기준)

합가·분가 날짜가 여러 번 바뀌었거나 공동으로 상속받으신 경우라면, 집을 내놓기 전에 세무회계 담율과 상의해 보세요. 대표 세무사가 직접 검토합니다.