상가 보증금에도 부가세가 붙습니다: 간주임대료 계산법

상가를 임대하면 월세에만 부가가치세가 붙는다고 생각하기 쉽지만, 보증금에도 부가세가 계산됩니다. 부가가치세법은 임대보증금을 받은 경우 그 보증금을 이자율로 환산한 금액을 임대용역의 공급가액에 포함하는데, 이를 간주임대료라고 부릅니다. 계산식이 정해져 있고 이자율은 현재 연 3.1%입니다.

간주임대료 계산식

부가가치세법 제29조 제10항 제1호는 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금이나 임대보증금을 받는 경우 공급가액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산하도록 합니다. 시행령 제65조 제1항의 계산식은 해당 기간의 전세금 또는 임대보증금에 과세대상 기간의 일수와 계약기간 1년의 정기예금 이자율을 곱하고 365(윤년은 366)로 나누는 방식입니다. 이자율은 해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 기준이며, 시행규칙 제47조가 정한 이자율은 1,000분의 31입니다.

예를 들어 보증금 3억원을 1년 내내 받았다면 3억원 × 3.1%로 간주임대료는 930만원이고, 부가세는 그 10%입니다. 2026년 1분기(90일)만 보면 3억원 × 90 × 3.1% ÷ 365로 약 229만원이 됩니다. 기간 중 보증금이 바뀌었다면 금액별로 일수를 나눠 계산합니다.

상황별로 달라지는 부분

상가를 빌려 다시 세를 주는 전대라면 받은 보증금에서 내가 임차할 때 낸 보증금을 빼고 계산합니다(시행령 제65조 제2항). 이때 임차한 부동산 중 직접 사업에 쓰는 면적이 있으면, 낸 보증금 중 그 면적 비율에 해당하는 금액은 빼지 않습니다.

계약에 따라 보증금을 밀린 임대료에 충당했다면 충당한 금액을 제외한 금액을 보증금으로 봅니다(같은 조 제3항). 과세되는 상가 임대와 면세되는 주택 임대를 함께 공급하면서 임대료 구분이 불분명하다면, 토지·건물 가액 비율로 먼저 나누고 다시 과세 임대면적 비율로 나눠 공급가액을 계산합니다(같은 조 제4항). 상가주택을 통으로 임대하는 경우가 여기에 해당합니다.

공급시기와 세금계산서

간주임대료의 공급시기는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일입니다(시행령 제29조 제2항 제2호). 매달 따로 계산하는 것이 아니라 분기·반기 말에 한꺼번에 계산해 신고한다는 뜻입니다. 둘 이상의 과세기간에 걸친 임대료를 선불이나 후불로 받는 경우도 같은 시기를 적용하고, 받은 금액을 계약기간 개월 수로 나눠 각 과세기간에 배분합니다(시행령 제65조 제5항).

간주임대료 부분은 세금계산서 발급 의무가 면제됩니다(시행령 제71조 제1항 제6호). 월세분은 세금계산서를 발급하고, 보증금분은 임대인이 신고서에 반영해 신고·납부합니다. 이 부가세를 임대인과 임차인 중 누가 실제로 부담할지는 계약서에 미리 정해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

근거 법령

• 부가가치세법 제29조 제10항: 보증금·겸용임대·선후불 임대료의 공급가액 계산 위임
• 부가가치세법 시행령 제65조: 간주임대료 계산식, 전대·충당·겸용·선후불 계산
• 부가가치세법 시행규칙 제47조: 정기예금 이자율 1,000분의 31
• 부가가치세법 시행령 제29조 제2항: 공급시기는 예정신고기간·과세기간 종료일
• 부가가치세법 시행령 제71조 제1항 제6호: 세금계산서 발급 의무 면제

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