종합부동산세 계산 구조, 공제금액부터 세율까지

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 사람별로 합산해 계산합니다. 1세대1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 것이 과세표준입니다. 여기에 주택 수에 따른 세율을 적용하고, 같은 주택에 낸 재산세 상당액과 1주택자 공제를 빼면 실제 낼 세액이 나옵니다.

1단계: 과세기준일과 공시가격 합산

종부세의 과세기준일은 재산세와 같은 매년 6월 1일입니다. 그날 소유한 주택의 공시가격을 납세의무자별로 합산합니다. 6월 1일 이후에 팔았어도 그해 종부세는 냅니다. 요건을 갖춘 등록임대주택 등은 합산에서 빠지는데, 이를 위해서는 9월 16일부터 30일까지 보유현황을 신고해야 합니다.

2단계: 공제금액과 공정시장가액비율

• 1세대1주택자: 12억원
• 법인(일반 세율 적용 법인): 0원
• 그 밖의 개인: 9억원

공제 후 금액에 공정시장가액비율을 곱합니다. 법은 60~100% 범위에서 시행령으로 정하도록 하고 있고, 시행령은 주택분을 60%로 정하고 있습니다. 예를 들어 1세대1주택자의 공시가격이 15억원이면 (15억 − 12억) × 60% = 1억8천만원이 과세표준입니다.

1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 가진 경우, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 가진 경우는 1세대1주택자로 볼 수 있습니다. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례는 9월 16일부터 30일까지 신청해야 합니다.

3단계: 세율

개인은 2주택 이하이면 0.5~2.7%, 3주택 이상이면 0.5~5%의 누진세율을 적용합니다. 과세표준 12억원까지는 두 표가 같고 그 위 구간부터 차이가 납니다. 앞의 예시(과세표준 1억8천만원)는 0.5%를 적용해 산출세액 90만원입니다. 2주택 보유자의 공시가격 합계가 15억원이면 (15억 − 9억) × 60% = 3억6천만원이고, 150만원 + 6천만원 × 0.7% = 192만원이 됩니다(재산세 공제 전).

법인은 원칙적으로 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%의 단일세율입니다. 공익법인이나 공공주택사업자 등은 별도 세율을 적용합니다.

4단계: 빼 주는 금액

과세표준에 해당하는 주택분 재산세로 부과된 세액은 종부세에서 공제합니다. 1세대1주택자는 여기에 고령자 공제(만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 받을 수 있고, 두 공제는 합계 80%까지 중복 적용됩니다.

납부

세무서가 세액을 결정해 12월 1일부터 15일까지 부과·징수합니다. 고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급되고, 직접 계산해 같은 기간에 신고·납부하는 방식도 선택할 수 있습니다.

근거 법령

• 종합부동산세법 제3조: 과세기준일(재산세 과세기준일, 지방세법 제114조 6월 1일)
• 종합부동산세법 제8조: 과세표준, 12억·9억·0원 공제, 합산배제, 1세대1주택자 간주
• 종합부동산세법 시행령 제2조의4: 공정시장가액비율 60%
• 종합부동산세법 제9조: 세율, 재산세 공제, 고령자·장기보유 공제
• 종합부동산세법 제16조: 12월 1일~15일 부과·징수와 신고납부

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