증여재산 평가, 시가·유사매매사례·감정가 무엇을 쓰나

증여세는 증여받은 재산을 얼마로 평가하느냐에서 세액이 거의 결정됩니다. 원칙은 증여일 현재 시가이고, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 해당 재산의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 있으면 그 가액이 시가가 됩니다. 아파트처럼 비슷한 거래가 많은 재산은 같은 단지의 유사매매사례가액이 시가로 쓰일 수 있고, 시가를 찾을 수 없을 때만 공시가격 같은 보충적 평가방법을 씁니다.

시가로 인정되는 가액

상속세 및 증여세법 제60조는 불특정 다수 사이에서 자유롭게 거래될 때 통상 성립하는 가액을 시가로 보고, 수용가격·공매가격·감정가격 등도 시가에 포함합니다. 시행령 제49조는 평가기간 내 해당 재산의 매매가액, 둘 이상 감정기관의 감정가액 평균, 수용 보상가액·경매가액·공매가액을 시가로 정합니다. 특수관계인과의 거래처럼 객관적으로 부당한 가액은 제외됩니다.

평가기간 해당 여부는 매매는 계약일, 감정은 가격산정기준일과 평가서 작성일을 기준으로 판단합니다. 시가로 볼 가액이 둘 이상이면 증여일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다. 평가기간 밖이라도 증여일 전 2년 이내 거래나 평가기간 후 법정결정기한까지의 거래는 가격 변동의 특별한 사정이 없으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다.

유사매매사례가액: 아파트 증여에서 가장 중요

해당 재산 자체의 거래가 없으면 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 거래가액을 시가로 봅니다. 공동주택은 같은 단지 안에서 전용면적 차이와 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 주택이 대상이고, 여러 개면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 가액을 씁니다. 증여세를 신고했다면 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 사례만 봅니다. 다만 해당 재산의 매매·감정 등 가액이 있으면 유사사례는 적용하지 않습니다.

감정평가를 활용하는 경우

감정가액은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관 평균이지만, 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳의 감정도 인정됩니다. 감정가액이 보충적 평가액과 유사사례 시가의 90% 중 적은 금액에 못 미치면 세무서가 다른 기관에 재감정을 맡길 수 있습니다. 유사매매사례가 들쭉날쭉한 단지라면 감정평가로 시가를 확정해 두는 것이 예측 가능성을 높입니다.

보충적 평가: 시가를 찾을 수 없을 때

토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격·공동주택가격, 일정한 오피스텔·상업용 건물은 국세청 고시가액, 일반 건물은 국세청 기준시가로 평가합니다. 임대 중인 재산은 임대료 등으로 환산한 가액과 비교해 큰 금액을 씁니다. 단독주택이나 상가처럼 거래 사례가 드문 재산에서 주로 쓰입니다.

신고기한과 이후 양도

증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고합니다. 이때 평가한 가액은 나중에 그 재산을 팔 때 취득가액이 되므로, 낮게 평가하는 것만이 유리하지는 않습니다.

근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제60조: 시가 평가 원칙, 감정기관 수
• 상속세 및 증여세법 제61조: 부동산 보충적 평가, 임대료 환산가액
• 상속세 및 증여세법 시행령 제49조: 평가기간, 유사매매사례, 감정가액 기준
• 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조: 공동주택 유사재산 요건
• 상속세 및 증여세법 제68조: 증여세 신고기한
• 소득세법 시행령 제163조 제9항: 증여받은 자산의 취득가액

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