고가주택 양도세, 장기보유특별공제 공제율부터 확인하세요

12억원을 넘으면 그 초과분에 양도세가 나옵니다

1세대 1주택자는 집을 팔 때 양도소득세가 전액 비과세된다고 알고 계신 분들이 많은데, 정확히는 양도가액 12억원까지만 비과세이고, 12억원을 넘는 고가주택은 그 초과분에 대해 양도소득세가 과세됩니다. 1세대가 1주택을 보유하면서 세법이 정한 요건을 충족한 경우에 적용되는 기준입니다.

장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 같이 봅니다

고가주택이라도 보유기간이 길면 장기보유특별공제로 양도차익의 상당 부분을 줄일 수 있습니다. 1세대 1주택에 해당하는 주택은 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 계산해 더하는 방식을 씁니다. 두 공제율 모두 3년이 지나야 적용되기 시작해 1년마다 늘어나고, 10년 이상이 되면 각각 40%씩 더해져 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 거주기간 공제는 보유기간이 3년 이상일 때만 적용되므로, 보유만 길고 거주를 하지 않았다면 거주기간 공제분은 받을 수 없습니다.

1년 차이로 공제율 구간이 바뀔 수 있습니다

보유기간과 거주기간은 1년 단위로 공제율이 올라가는 구조라서, 양도 시점을 며칠 늦추거나 당기는 것만으로 공제율 구간이 통째로 바뀌는 경우가 있습니다. 예를 들어 보유·거주기간이 6년에서 7년으로 넘어가는 시점을 넘기면 공제율이 48%(보유 24%+거주 24%)에서 56%(보유 28%+거주 28%)로 올라갑니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산하는데, 이때 양도일은 계약서에 적힌 날짜가 아니라 실제로 대금을 청산한 날(잔금을 받은 날)을 기준으로 합니다. 매매 계약을 맺을 때 잔금일을 어느 날로 정하는지에 따라 적용받는 공제율 구간이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

잔금일을 정할 때 체크할 것

공제율 구간이 바뀌는 시점이 임박했다면, 매매계약 체결 전에 보유기간과 거주기간을 날짜 단위로 다시 계산해 보는 것이 먼저입니다. 계약서상 잔금일과 실제 잔금을 받는 날이 다르면 실제 지급일이 기준이 되므로, 매수인과 일정을 조정할 수 있는지도 함께 확인해야 합니다. 또한 거주기간 공제를 받으려면 실제 거주 요건을 충족해야 하므로, 전입신고와 실거주 사실을 뒷받침할 자료도 함께 챙겨두어야 합니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조제1항제3호: 1세대 1주택 비과세와 고가주택(양도가액 12억원 초과) 기준
• 소득세법 제95조제2항: 1세대 1주택의 보유기간별·거주기간별 장기보유특별공제율(각 최대 40%, 합산 최대 80%)
• 소득세법 제98조: 양도시기(대금을 청산한 날)

매매 시기와 공제율 구간이 맞물려 있다면, 계약 전에 세무회계 담율과 상의해 보세요. 대표 세무사가 직접 검토합니다.