조합원입주권 보유 시 1주택 비과세 특례 정리

재건축·재개발 조합원입주권을 가진 세대가 다른 주택을 팔 때는 일반적인 1세대1주택 비과세가 바로 적용되지 않습니다. 소득세법은 주택과 조합원입주권을 함께 보유하다가 주택을 양도하면 원칙적으로 비과세를 배제하고, 시행령 제156조의2에서 정한 경우에만 1세대1주택으로 봐 줍니다. 특례는 크게 세 가지이고, 요건 중 하나라도 어긋나면 과세됩니다.

원칙: 주택과 입주권이 함께 있으면 비과세 배제

소득세법 제89조 제2항은 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세를 적용하지 않는다고 정합니다. 단서로 정비사업 시행기간 중 거주를 위해 주택을 취득한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 예외로 두었고, 그 내용이 시행령 제156조의2입니다. 특례가 적용되어도 종전주택 자체가 1세대1주택 비과세 요건(보유 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상)을 갖춰야 하고, 양도가액 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다.

특례 1: 입주권 취득 후 3년 안에 종전주택 양도

1주택을 가진 세대가 그 주택을 팔기 전에 조합원입주권을 취득해 일시적으로 1주택과 1입주권이 된 경우, 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 입주권을 취득하고 입주권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대1주택으로 봅니다(시행령 제156조의2 제3항). 3년 이내에 팔지 못한 경우라도 재정경제부령으로 정하는 사유에 해당하면 포함됩니다.

특례 2: 3년이 지났다면 신축주택 입주 요건

3년이 지나 종전주택을 파는 경우에는 요건이 더 붙습니다(같은 조 제4항). 종전주택 취득 1년 후 입주권을 취득했어야 하고, 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 또 종전주택은 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 양도해야 합니다. 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 일부 세대원이 이사하지 못한 경우는 인정됩니다.

특례 3: 사업기간 중 살던 대체주택

자기 집이 재건축·재개발되는 동안 살기 위해 다른 주택을 산 경우입니다(같은 조 제5항). 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하고, 신축주택 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하며, 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도해야 합니다. 이 경우에는 대체주택의 보유기간·거주기간 제한을 받지 않습니다. 사업시행인가 전에 산 집은 이 특례 대상이 아니라는 점이 자주 문제가 됩니다.

입주권 자체를 팔 때

조합원입주권을 1개 보유한 세대가 입주권을 팔 때도 비과세가 가능합니다(법 제89조 제1항 제4호). 관리처분계획 인가일(그 전에 철거되면 철거일) 현재 기존주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 세대여야 하고, 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없거나, 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다. 3년 이내에 팔지 못해도 한국자산관리공사 매각 의뢰, 경매 신청, 공매 진행, 현금청산 관련 소송 진행 등 시행령 제155조 제18항의 사유가 있으면 인정됩니다. 입주권 양도가액이 12억원을 넘으면 그 초과분은 과세됩니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조 제1항 제4호·제2항: 입주권 양도 비과세, 주택+입주권 보유 시 비과세 배제 원칙
• 소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대1주택 보유·거주 요건
• 소득세법 시행령 제155조 제18항: 입주권 3년 내 미양도 인정 사유
• 소득세법 시행령 제156조의2 제3항~제5항: 일시적 1주택+1입주권, 신축주택 입주, 대체주택 특례

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