다주택자 양도세 중과 재개, 중과 배제 주택은

조정대상지역에 있는 주택을 다주택자가 팔 때 붙는 양도세 중과가 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있습니다. 시행령의 한시 배제 규정이 보유기간 2년 이상 주택을 2026년 5월 9일까지 양도한 경우로 끝났기 때문입니다. 중과가 붙으면 세율이 오르고 장기보유특별공제도 받지 못하므로, 팔 주택이 중과 배제 주택인지 먼저 확인해야 합니다.

중과세율

소득세법은 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 주택, 1주택과 조합원입주권·분양권 1개를 가진 경우의 주택에는 기본세율에 20%p를 더합니다. 1세대 3주택 이상이거나 주택과 입주권·분양권 합계가 3 이상이면 30%p를 더합니다. 보유기간이 2년 미만이면 중과세율로 계산한 세액과 단기 양도세율로 계산한 세액 중 큰 것을 냅니다. 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 대상에서도 빠집니다.

한시 배제는 끝났고 경과 규정만 남았습니다

한시 배제는 보유기간 2년 이상 주택을 2026년 5월 9일까지 양도한 경우에 적용됐습니다. 토지거래허가 대상 주택은 5월 9일까지 허가를 신청하고 허가를 받은 뒤 계약일부터 4개월(시행령 표에 열거된 서울·경기 일부 지역은 6개월) 안에 양도해야 하고, 5월 10일 이후 계약했다면 2026년 9월 9일(열거 지역은 11월 9일)까지 양도해야 합니다. 허가 대상이 아닌 주택은 5월 9일까지 계약하고 계약금을 받은 뒤 4개월(열거 지역 6개월) 안에 양도해야 합니다. 이 기한이 지나면 중과 판단으로 돌아갑니다.

중과에서 빠지는 주택

시행령은 다음과 같은 주택을 중과 대상에서 뺍니다. 3주택 이상 판단(제167조의3)과 2주택 판단(제167조의10)의 목록이 조금씩 다르니 해당 조문으로 확인해야 합니다.

• 수도권·광역시·특별자치시(군, 읍·면 제외) 밖에 있고 양도 당시 기준시가 3억원 이하인 주택
• 요건을 갖춘 장기임대주택, 감면대상 장기임대주택, 10년 이상 무상 제공한 장기사원용주택, 장기어린이집
• 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택, 저당권 실행으로 취득해 3년이 지나지 않은 주택
• 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득한 소형 신축주택(전용 60㎡ 이하, 취득가액 6억원·수도권 밖 3억원 이하, 아파트 제외)과 수도권 밖 준공 후 미분양주택(85㎡ 이하, 7억원 이하)
• 2026년 1월 1일 이후 취득한 인구감소지역·인구감소관심지역 주택으로서 가액 등 요건을 갖춘 주택
• 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 하고 계약금을 받은 주택, 비과세 요건을 갖춘 주택
• 2주택 판단에서는 기준시가 1억원 이하 주택(정비구역 등 제외), 부득이한 사유로 취득한 3억원 이하 주택 등도 빠집니다.

2026년 9월 개정: 아파트 등록임대주택의 양도기한

2026년 9월 30일 개정으로 종전 장기일반·단기 매입임대주택 중 아파트는 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 중과배제 장기임대주택으로 봅니다. 임대의무기간이 2027년 이후 끝나는 주택, 정비사업 대상 주택 등은 시행령에서 정한 더 늦은 날까지 인정됩니다.

근거 법령

• 소득세법 제104조 제7항: 조정대상지역 다주택 중과세율
• 소득세법 제95조 제2항: 중과 대상 장기보유특별공제 배제
• 소득세법 시행령 제167조의3: 3주택 이상 중과 배제 주택, 제11항 아파트 임대주택 양도기한
• 소득세법 시행령 제167조의10: 2주택 중과 배제 주택

팔려는 주택이 중과 배제 주택에 해당하는지 애매하다면 계약 전에 세무회계 담율과 먼저 상의해 보세요. 대표 세무사가 직접 검토합니다.