1세대1주택 비과세, 보유 2년에 거주 요건까지 봐야 합니다

1세대1주택 비과세의 출발점은 두 가지입니다. 양도일 현재 국내에 1주택만 있고, 그 주택을 2년 이상 보유했어야 합니다. 여기에 취득할 때 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 그리고 비과세라도 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에는 세금이 붙습니다.

보유 2년, 기준은 양도일

소득세법은 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 시행령 요건을 갖춘 주택의 양도소득을 비과세합니다. 시행령은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상일 것을 요구합니다. 매매계약 후 계약에 따라 주택을 다른 용도로 바꿔 양도하는 경우에는 매매계약일을 기준으로 봅니다.

보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 주택이 아닌 건물을 주거용으로 쓰기 시작했거나 공부상 용도를 주택으로 바꾼 경우에는 실제 주거용으로 쓴 날(불분명하면 용도변경일)부터 셉니다. 비거주자였다가 거주자로 바뀐 경우 등 일부는 보유기간이 3년으로 늘어나는 예외도 있습니다.

거주 요건은 취득 당시 조정대상지역 여부로 판단

거주 요건은 취득 당시에 조정대상지역에 있던 주택에만 붙습니다. 조문이 취득 당시를 기준으로 삼기 때문에, 산 뒤에 조정대상지역에서 해제됐더라도 거주 2년은 채워야 하고, 반대로 산 뒤에 새로 지정됐다면 거주 요건은 없습니다. 지정 여부는 국토교통부 공고로 취득일 기준을 확인해야 합니다.

예외도 있습니다. 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되고, 계약금 지급일 현재 세대가 무주택이었다면 거주기간 제한을 받지 않습니다.

거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 실제로 살았더라도 전입신고가 없으면 입증이 어렵습니다.

보유·거주기간 없이도 비과세되는 경우

양도일 현재 1주택이면서 시행령에 열거된 사유에 해당하면 기간 요건을 따지지 않습니다. 해외이주나 국외 근무로 세대 전원이 출국한 경우는 출국일 현재 1주택이고 출국일부터 2년 안에 팔아야 합니다. 부득이한 사유에 해당하는 취학·근무·질병 요양의 구체적 범위는 재정경제부령에서 정합니다.

12억원 초과 고가주택과 장기보유특별공제

주택과 딸린 토지의 양도 당시 실거래가 합계가 12억원을 넘으면 비과세 대상에서 빠지고, 12억원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세하는 방식으로 계산합니다. 이때 1세대1주택이면 장기보유특별공제를 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 적용합니다. 보유 3년 이상이 기본이고, 거주 2년 이상 3년 미만은 보유 3년 이상인 경우에만 8%가 붙습니다.

딸린 토지도 무제한 비과세는 아닙니다. 건물 정착면적에 수도권 도시지역 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 그 밖의 지역은 10배를 곱한 면적까지만 주택부수토지로 봅니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대1주택 비과세와 12억원 고가주택 제외
• 소득세법 시행령 제154조 제1항: 2년 보유, 조정대상지역 취득 시 2년 거주, 기간 면제 사유
• 소득세법 시행령 제154조 제5항·제6항: 보유기간과 거주기간 계산
• 소득세법 시행령 제154조 제7항: 주택부수토지 배율
• 소득세법 제95조 제2항: 1세대1주택 장기보유특별공제 표2

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