경매로 부동산 반복 매매한다면 부동산매매업을 따져보세요

반복해서 사고팔면 사업소득으로 봅니다

부동산 투자는 오래 보유하며 임대수익이나 시세차익을 기대하는 개인투자형과, 경매나 급매로 사들여 비교적 짧은 기간에 되파는 매매사업형으로 나눌 수 있습니다. 부동산을 팔면 원칙적으로 양도소득세가 과세되지만, 짧은 주기로 반복적인 매매가 계속되면 이는 사업을 영위하는 것으로 보아 사업소득으로 판단합니다. 이 경우 양도소득세가 아니라 다른 종합소득과 합산되는 종합소득세가 부과되는 구조로 바뀝니다. 매매가 사업성이 있는지는 거래 횟수만으로 단순하게 판단하지 않고, 거래가 계속적·반복적으로 이루어졌는지를 종합적으로 봅니다.

부동산매매업은 간이과세를 선택할 수 없습니다

부동산매매업으로 사업자등록을 하려면 사업자등록신청서, 사업장 임대차계약서, 신분증 등을 갖추어야 합니다. 부가가치세법 시행령은 부동산매매업을 간이과세 적용이 배제되는 업종으로 정하고 있어, 매출 규모와 관계없이 일반과세자로만 등록할 수 있습니다. 부가가치세 과세 여부도 주의가 필요합니다. 비주거용 부동산은 건물 부분이 과세 대상이고 토지는 면세이므로 비주거용 건물을 매매하는 사업자는 부가세 과세사업자로 등록해야 합니다. 주거용 부동산은 국민주택 규모인 85제곱미터 이하 주택만 거래할 계획이라면 면세사업자로 등록할 수 있습니다.

매도할 때마다 예정신고를 해야 합니다

부동산매매업자는 토지나 건물을 매도할 때마다 매매차익과 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 신고해야 합니다. 매매차익이 없거나 매매차손이 났을 때도 신고 의무는 그대로입니다. 이 예정신고의 산출세액은 매매가액에서 필요경비를 뺀 금액에 양도소득세율을 곱해 계산하는데, 보유기간이 2년 미만이어도 단기 보유 세율이 아니라 기본세율(6~45%)을 적용합니다. 이렇게 건별로 진행한 예정신고 내용은 다음 해 5월 종합소득세 확정신고 때 다시 모아서 정산합니다. 취득가액과 필요경비, 세율 적용까지 양도소득세 계산 방식을 그대로 가져오기 때문에 직접 처리하려면 실수 가능성이 높고, 장부를 바탕으로 매매 내역과 비용을 꾸준히 관리해야 예정신고와 확정신고 모두 누락 없이 진행할 수 있습니다.

장부기장이 사업성을 보여주는 근거가 됩니다

부동산매매업으로 인정받을 때 핵심은 거래 횟수보다 사업성입니다. 거래 내역과 비용, 자금 흐름을 계속적·반복적으로 기록하고 관리하는 것 자체가 부동산을 사업 목적으로 운영하고 있다는 근거가 됩니다. 장부기장을 하면 취득세, 중개수수료처럼 누락되기 쉬운 비용도 빠짐없이 반영할 수 있어 비용 누락으로 인한 세금 증가를 막을 수 있습니다.

일부 부동산은 비교과세 대상입니다

주택이나 분양권, 비사업용 토지, 미등기 부동산처럼 양도소득세 중과 대상이 되는 자산의 매매차익이 있는 경우에는, 종합소득 산출세액과 양도소득세 방식으로 계산한 세액을 비교해 더 큰 금액을 종합소득 산출세액으로 봅니다. 이런 자산은 사업소득으로 신고하더라도 양도소득세 계산 방식의 세율과 공제 제한이 그대로 적용될 수 있으므로, 어떤 자산을 매매할 계획인지에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 부가가치세법 시행령 제109조: 부동산매매업의 간이과세 적용 배제
• 소득세법 제69조: 부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고(매매일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내)
• 소득세법 제64조: 부동산매매업자에 대한 세액 계산 특례(비교과세)
• 조세특례제한법 제106조: 국민주택(85제곱미터 이하) 등에 대한 부가가치세 면제

경매로 반복 매매를 계획하고 있다면 사업자등록 여부와 예정신고 방식부터 세무회계 담율과 미리 점검해 보세요.