농어촌주택·고향주택 사도 일반주택 비과세 받는 조건

도시에 집 한 채가 있는 분이 지방에 작은 집을 하나 더 사면 원래 집을 팔 때 2주택이 되어 비과세가 막힐 수 있습니다. 조세특례제한법은 일정한 농어촌주택이나 고향주택 1채를 2028년 12월 31일까지 사서 3년 이상 보유하면, 그 전부터 가지고 있던 일반주택을 팔 때 농어촌주택등을 주택 수에서 빼고 비과세를 판단하도록 하고 있습니다.

특례의 구조

거주자와 배우자가 구성하는 1세대가 취득기간 안에 농어촌주택등 1채를 취득(직접 건설 포함)해 3년 이상 보유하고, 그 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하면 농어촌주택등은 그 세대의 소유주택이 아닌 것으로 봅니다. 즉 일반주택은 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역 취득 시 2년 거주 등)을 스스로 갖춰야 하고, 일반주택을 농어촌주택등보다 나중에 샀다면 이 특례는 적용되지 않습니다.

농어촌주택 요건

• 소재지: 취득 당시 읍·면 또는 시행령 별표에 따른 시 지역의 동에 있거나, 기회발전특구(수도권과밀억제권역 안의 일부는 제외)에 있어야 합니다.
• 제외 지역: 수도권, 도시지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 관광진흥법상 관광단지는 제외합니다. 다만 수도권 중 접경지역이면서 인구감소지역인 곳, 도시지역 중 인구감소지역이면서 기업도시개발구역인 곳으로서 재정경제부령으로 정한 지역은 예외입니다.
• 가액: 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계가 취득 당시 3억원 이하여야 합니다. 지자체에 등록된 한옥은 4억원입니다.

고향주택 요건

고향은 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지이면서 10년 이상 거주한 사실이 있는 시 지역(연접한 시 포함)을 말합니다. 그 시가 시행령 별표의 시 지역이어야 하고, 수도권·조정대상지역·관광단지는 제외합니다. 가액 기준은 농어촌주택과 같이 3억원(한옥 4억원)입니다.

적용되지 않는 경우

새로 산 농어촌주택과 기존 일반주택이 같은 읍·면·동이거나 연접한 읍·면·동에 있으면 적용하지 않습니다. 고향주택은 같은 시 또는 연접한 시에 있으면 제외됩니다. 지역 해당 여부는 모두 취득 당시를 기준으로 판단하므로, 조정대상지역이나 허가구역 지정 여부는 취득일 기준 공고로 확인해야 합니다.

3년 보유 전에 팔았다면

농어촌주택등을 3년 보유하기 전에 일반주택을 먼저 팔아도 특례는 적용됩니다. 그런데 이후 3년을 채우지 못하면, 특례가 없었다면 냈을 세액을 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 양도세로 납부해야 합니다. 수용(협의매수 포함), 상속, 멸실로 보유하지 못하게 된 경우는 예외입니다. 특례를 받으려면 양도세 신고기한 안에 과세특례신고서를 내야 합니다.

소득세법상 농어촌주택 특례와는 다릅니다

소득세법 시행령에도 수도권 밖 읍·면 지역의 상속주택(피상속인 5년 이상 거주), 이농주택, 귀농주택을 일반주택과 함께 가진 경우의 비과세 특례가 따로 있습니다. 요건과 사후관리가 서로 다르므로 어느 규정을 쓰는지 먼저 정해야 합니다.

근거 법령

• 조세특례제한법 제99조의4: 농어촌주택등 취득자 과세특례(취득기간, 지역, 가액, 3년 보유)
• 조세특례제한법 시행령 제99조의4: 동 지역 범위, 고향의 정의, 한옥, 부득이한 사유, 신고서 제출
• 소득세법 시행령 제155조 제7항: 상속·이농·귀농주택 특례

지방에 사 둔 집이 특례 지역에 해당하는지 애매하다면 일반주택을 팔기 전에 세무회계 담율과 먼저 상의해 보세요. 대표 세무사가 직접 검토합니다.