상생임대주택 특례, 끝난 게 아니라 양도기한이 생겼습니다

특례가 끝난 게 아니라, 계약 체결 기한만 끝나는 겁니다

지난달 말 상생임대 특례 종료라는 기사 제목을 보고 요건을 다 채워둔 분들이 걱정하셨을 수 있습니다. 하지만 개정된 조문을 직접 보면 이야기가 조금 다릅니다.

상생임대주택 특례가 종료된다는 기사 제목은 올해 안에 새로 상생임대차계약을 맺을 수 있는 기한이 끝난다는 의미입니다. 특례 자체는 요건을 갖추고 기한 안에 양도하면 그대로 적용됩니다. 상생임대차계약 체결 기한은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지이며, 이번 개정에서도 연장되지 않았습니다.

2026년 10월 1일 개정으로 바뀐 건 양도 시기 하나

이전에는 직전임대차계약 대비 증가율 5% 이하, 직전임대 1년 6개월 이상, 상생임대 2년 이상 요건만 채우면 양도 시기에 제한이 없었습니다. 2026년 9월 30일 개정(시행 2026년 10월 1일)으로 상생임대주택을 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 한다는 기한이 새로 생겼습니다. 다만 상생임대 종료일이 2026년 12월 31일 이전이면 2027년 12월 31일까지로 완화됩니다.

내 집은 언제까지 팔아야 할까요

예를 들어 1세대 1주택자가 취득 당시 조정대상지역이었던 집을 거주한 적 없이 보유하면서, 나머지 요건은 모두 갖추고 계약상 만료일에 실제로 임대가 끝났다고 가정해 보겠습니다. 상생임대 종료일이 2024년이나 2026년 안쪽이라면 2027년 12월 31일까지 양도해야 하고, 종료일이 2027년이나 2028년처럼 더 뒤라면 그 종료일부터 1년이 되는 날까지 양도해야 합니다.

기준은 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날입니다. 그 날이 2026년 12월 31일 이전이면 2027년 12월 31일까지, 그 뒤라면 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 몇 년 전 요건을 채워두고 양도 시점을 정하지 않은 경우라면, 이제는 마감일이 생겼다는 점을 꼭 확인해야 합니다.

특례를 적용받으면 무엇이 달라지나요

취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 1세대1주택 비과세를 받으려면 보유 2년과 거주 2년을 모두 채워야 합니다. 상생임대주택 특례를 적용받으면 이 거주 2년 요건을 적용받지 않고, 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례나 장기보유특별공제의 거주기간 제한도 함께 받지 않습니다.

상속받은 주택이나 비거주자의 계약도 조건을 따져야 합니다

상생임대차계약을 체결한 뒤 주택을 상속받거나, 계약 당시 비거주자였다가 이후 거주자가 되는 경우처럼 상황이 복잡할 때는 요건 충족 여부를 사례별로 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약서 날짜만 보고 넘기면 나중에 비과세가 부인될 수 있습니다.

신고 절차도 함께 챙겨야 합니다

특례를 적용받으려면 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 계약서만 믿고 신고 절차를 놓치면 특례를 적용받지 못할 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례(2026.9.30 개정, 2026.10.1 시행)
• 같은 조 제1항제1호: 상생임대차계약 체결기한 2021.12.20~2026.12.31(변경 없음)
• 같은 조 제1항 본문: 양도기한(임대기간 종료일부터 1년 되는 날과 2029.12.31 중 빠른 날, 2026.12.31 이전 종료 시 2027.12.31)
• 같은 조 제5항: 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서와 임대차계약서 제출 의무

임대 종료일과 양도기한 계산이 사례마다 달라질 수 있으니, 매매계약 전에 세무회계 담율과 함께 날짜를 맞춰보시길 권합니다.