투기과열지구 지정 효과, 자금조달 증빙과 조합원 지위

투기과열지구로 지정되면 주택을 살 때 자금조달계획서뿐 아니라 그 계획을 증명하는 서류까지 내야 합니다. 정비사업 구역에서는 더 큰 제한이 있습니다. 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후에 건물이나 토지를 사면 원칙적으로 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상이 됩니다. 어느 지역이 지정돼 있는지는 수시로 바뀌므로 국토교통부·시도 공고로 확인해야 합니다.

지정 기준과 절차

주택법 제63조에 따라 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정합니다. 지정·해제 모두 공고하며, 국토교통부장관은 반기마다 지정 유지 여부를 재검토합니다.

자금조달계획서와 증빙서류

주택 매매계약을 맺으면 계약일부터 30일 이내에 실거래 신고를 해야 합니다. 개인이 실거래가 6억원 이상 주택을 사거나, 투기과열지구·조정대상지역 주택을 사면 자금조달계획과 지급방식, 본인 입주 여부와 입주 예정 시기를 함께 신고합니다. 이 중 투기과열지구 주택은 자금조달계획을 증명하는 서류(국토교통부령으로 정하는 서류)까지 첨부해야 합니다. 법인이 주택을 살 때는 지역과 관계없이 자금조달계획을 신고하고, 투기과열지구라면 역시 증빙을 붙입니다.

계획서에 적은 금액은 세무 측면에서도 의미가 있습니다. 상속세 및 증여세법은 직업·연령·소득·재산 상태로 보아 자력으로 취득했다고 보기 어려운 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 부모 지원금이 있다면 증여 신고를 하거나 차용 관계를 서류로 남겨 두는 편이 좋습니다.

재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 해당 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 매매·증여 등 권리 변동이 따르는 모든 행위가 포함되지만 상속·이혼은 제외됩니다. 조합원이 되지 못한 양수인은 사업시행자로부터 손실보상을 받게 됩니다.

양수해도 조합원이 될 수 있는 예외

매도인이 다음에 해당하면 매수인이 조합원 지위를 이어받을 수 있습니다. 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우(배우자·직계존비속 거주기간 합산, 상속 시 피상속인 기간 합산), 근무·생업·1년 이상 치료가 필요한 질병·취학·결혼으로 세대원 모두 다른 시·군으로 이전하는 경우, 세대원 모두 해외이주하거나 2년 이상 해외체류하는 경우 등입니다. 조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 건축물을 3년 이상 계속 소유한 경우처럼 사업이 지연된 경우의 예외도 있습니다. 예외 해당 여부는 매도인 쪽 증빙으로 판단하므로 계약 전에 서류로 확인해야 합니다.

근거 법령

• 주택법 제63조: 투기과열지구 지정·해제와 반기 재검토
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조: 계약일부터 30일 이내 거래신고
• 같은 법 시행령 별표 1: 자금조달계획 신고 대상과 투기과열지구 증빙서류 첨부
• 도시 및 주거환경정비법 제39조, 시행령 제37조: 조합원 지위 양도 제한과 예외(10년 소유·5년 거주 등)
• 상속세 및 증여세법 제45조: 재산 취득자금 증여 추정

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