일시적 2주택 비과세, 3년 기한과 2026년 10월 개정

이사하려고 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 됩니다. 이때 종전 주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 샀고, 새 집을 산 날부터 정해진 기한 안에 종전 주택을 팔면 1세대1주택으로 보아 비과세합니다. 기한은 원칙적으로 3년이지만, 2026년 9월 30일 시행령 개정으로 종전 주택과 새 집이 모두 조정대상지역에 있는 경우는 2년으로 줄었습니다.

세 가지 요건

• 1년 간격: 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득해야 합니다.
• 처분기한: 신규 주택 취득일부터 3년(조정대상지역 간 이동은 2년) 안에 종전 주택을 양도해야 합니다.
• 종전 주택 자체 요건: 종전 주택이 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건을 갖춰야 합니다.

비과세라도 종전 주택 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세됩니다.

2026년 10월부터 달라진 점

개정 시행령은 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있고, 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우 처분기한을 2년으로 정했습니다. 그 밖의 경우는 종전처럼 3년입니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 하고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 2년 규정에서 빠집니다.

부칙에 따르면 이 개정은 조정대상지역에 종전 주택을 가진 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고, 개정 시행령 시행(2026년 10월 1일) 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다. 부칙에서 종전 규정을 따르도록 정한 예외도 있으므로 계약 시점과 계약금 지급 증빙을 함께 확인해야 합니다. 조정대상지역 지정 여부는 국토교통부 공고로 취득일 기준을 확인하시기 바랍니다.

1년 간격 요건이 없는 경우

종전 주택이 건설임대주택 등에서 5년 이상 거주 후 취득한 주택이거나, 수용·협의매수되는 경우, 1년 이상 거주 후 취학·근무·질병 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 1년 간격 요건을 적용하지 않습니다. 수도권 법인이나 공공기관이 지방으로 이전해 그 종사자가 이전 지역에 집을 사는 경우는 처분기한을 5년으로 보는 별도 특례가 있습니다.

기한 안에 못 팔았다면

시행령은 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 법원에 경매를 신청한 경우, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우, 정비사업 현금청산 관련 소송이 진행 중인 경우 등을 기한 내 양도한 것과 같이 취급합니다. 조문은 신규 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재를 기준으로 이 사유를 판단하도록 규정하고 있으니, 기한이 다가오면 미리 절차를 밟아 두는 것이 안전합니다.

취득세 일시적 2주택도 함께 보세요

새 집을 살 때 내는 취득세에도 일시적 2주택 규정이 있습니다. 이사·학업·취업 등의 사유로 신규 주택을 산 뒤 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택등을 처분하면 중과하지 않습니다. 이 규정도 2026년 9월 30일 개정됐으니 양도세 기한과 함께 확인하시기 바랍니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목: 대체취득으로 인한 2주택 비과세 위임
• 소득세법 시행령 제155조 제1항: 1년 간격, 3년(조정대상지역 간 2년) 처분기한
• 소득세법 시행령 제155조 제16항·제18항: 공공기관 이전 5년 특례, 기한 내 양도로 보는 사유
• 소득세법 시행령 부칙(2026.9.30) 제2조: 2년 기한 적용 시기
• 지방세법 시행령 제28조의5: 취득세 일시적 2주택

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