상가를 팔 때 부가세는 어떻게 하나요? 포괄양수도가 뭔가요?

건물분에만 부가세가 붙습니다

임대사업자가 상가를 팔면 사업용 자산을 공급하는 것이므로 부가가치세 과세 대상입니다. 이때 토지는 면세이고 건물 부분만 과세됩니다. 계약서에 토지와 건물 가격을 나눠 적는 것이 원칙인데, 구분이 불분명하거나 법령에 따라 안분한 금액과 30% 이상 차이가 나면 안분한 금액으로 다시 계산합니다.

포괄양수도란 무엇인가요

사업장 단위로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 그대로 넘기는 것을 사업의 포괄양도라고 합니다. 예를 들어 임차인이 있는 상가를 임대차계약까지 승계해 매수인이 임대업을 이어가는 경우가 대표적입니다. 이렇게 인정되면 재화의 공급으로 보지 않아 건물분 부가세를 주고받지 않아도 됩니다. 미수금·미지급금이나 사업과 직접 관련 없는 자산을 빼고 넘겨도 포괄양도로 봅니다.

판단이 애매하면 대리납부를 활용합니다

포괄양수도에 해당하는지 분명하지 않을 때는 매수인이 대금을 지급하면서 부가세를 떼어 지급일이 속하는 달의 다음 달 25일까지 직접 납부할 수 있습니다. 이 경우에는 포괄양도 규정을 적용하지 않고 정상 과세 거래로 처리됩니다.

근거 법령

• 부가가치세법 제10조 제9항 제2호: 사업 양도는 재화의 공급으로 보지 않음
• 부가가치세법 시행령 제23조: 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄 승계하는 경우
• 부가가치세법 제26조 제1항 제14호: 토지의 공급은 면세
• 부가가치세법 제29조 제9항: 토지·건물 일괄 공급 시 건물 공급가액 산정과 안분
• 부가가치세법 제52조 제4항: 사업양수인의 부가세 대리납부

이런 경우는 따로 확인하세요

• 매수인이 임대업이 아닌 다른 용도(본인 사업장 등)로 쓰려는 경우
• 매도인 또는 매수인이 간이과세자이거나 면세사업자인 경우
• 임차인이 일부만 승계되거나 상가 일부만 파는 경우