입주권과 분양권, 세금 차이가 있나요?

입주권은 기존 주택이 바뀐 권리, 분양권은 청약으로 얻은 권리

조합원입주권은 재건축·재개발 등 정비사업에서 관리처분계획 인가 등으로 기존 주택 소유권이 바뀐 '입주자로 선정된 지위'입니다. 분양권은 청약 등 주택 공급계약을 통해 새로 주택을 공급받기로 한 지위입니다. 둘 다 아직 완공된 주택은 아니지만 세법상 취급은 다릅니다.

비과세 가능 여부가 가장 큰 차이입니다

조합원입주권은 1세대가 1개만 보유하고 일정 요건(종전주택 보유 등)을 갖춰 양도하면 1세대1주택처럼 비과세를 받을 수 있습니다(양도가액 12억원 초과분은 과세). 반면 분양권은 양도소득세법에 비과세 규정이 없어 팔면 항상 과세됩니다.

세율도 다르게 적용됩니다

분양권은 보유기간 1년 이상이면 60%, 1년 미만이면 70%로 고정됩니다. 조합원입주권은 보유기간이 2년 이상이면 일반 주택과 같은 기본세율(6~45%) 구간을 적용받을 수 있어, 장기간 보유했다면 분양권보다 세율이 낮아질 수 있습니다. 또한 1세대가 주택과 조합원입주권·분양권을 함께 갖고 있다가 주택을 팔 때는 원칙적으로 비과세를 받을 수 없다는 규정도 공통으로 적용됩니다.

근거 법령

• 소득세법 제88조제9호: 조합원입주권의 정의
• 소득세법 제88조제10호: 분양권의 정의
• 소득세법 제89조제1항제4호: 조합원입주권 1개 보유 시 비과세 특례(12억원 초과분 과세)
• 소득세법 제89조제2항: 주택과 조합원입주권·분양권을 함께 보유한 경우 주택 양도 시 비과세 원칙적 배제
• 소득세법 제104조제1항: 분양권은 보유기간 1년 이상 60%·1년 미만 70% 고정, 조합원입주권은 보유기간 2년 이상이면 기본세율 적용

이런 경우는 따로 확인하세요

• 정비사업의 진행 단계(관리처분인가 전후)에 따라 '주택'인지 '입주권'인지 판단이 달라질 수 있습니다.
• 일시적 2주택·대체주택 특례 등 예외 규정이 있어 실제 보유 현황을 구체적으로 봐야 비과세 여부를 확정할 수 있습니다.